«Лекс»

Ориентиры: Призрачные опасения девелоперов

Слухи о том, что российскому рынку торговой недвижимости грозит насыщение квадратными метрами, стали появляться еще года два назад. Идею подхватили деловые СМИ, написав ряд статей о том, что рынок может не вместить все заявленные девелоперами проекты современных комплексов. Но, судя по нынешним тенденциям развития рынка, слухи о его насыщении сильно преувеличены.

Долгожданный момент, когда российские города будут застроены разнообразными торгцентрами (ТЦ) до отказа, наступит не раньше, чем лет через 5-6. Об этом не раз говорили сами девелоперы. Но сначала надо разобраться, почему слухи о насыщении вообще появились.

Первыми об этом заговорили, казалось бы, СМИ. Но нет дыма без огня: еще в г\">2005 г. в новостях прошла информация, что консалтинговой компанией A. T. Kearny подготовлено исследование, в котором рассказывается о насыщении рынков Польши, Чехии и ряда стран, среди которых оказалась Россия, благодаря высокой активности инвесторов в последние годы. Исследование ставило под сомнение планы по экспансии в Россию крупных торговых сетей, таких как Tesco или Wal-Mart. Подобные отчеты, как и огромные заявленные объемы инвестиций в проекты со стороны русских и иностранных компаний, могли сбить с толку наблюдателей.

По данным Jones Lang LaSalle (JLL), в г\">2006 г. общая сумма вложений в торгово-развлекательные комплексы в России за первые девять месяцев превысила 1 млрд евро. В I квартале г\">2007 г., как подсчитала JLL, страна заняла 2-е место в континентальной Европе по объему инвестиций в торговую недвижимость. В связи с растущей деловой активностью и притоком денег эксперты делают выводы о том, что время сверхприбыли на российском и особенно московском рынке проходит.Но это еще не означает насыщение и стагнацию.

Пока можно говорить лишь об активном развитии торгового сектора. Последний год со страниц деловой прессы не сходили бренды операторов — IKEA, Auchan, “Рамэнка” — и девелоперов торгцентров, анонсы их многомиллионных проектов. “РосЕвроДевелопмент” пообещал построить в России центры, вложив $1 млрд, группа компаний “Регионы” потратит не менее $800 млн на создание сети ТРК по всей стране. Объем инвестиций в проекты “Ташир” — $1,5 млрд, “Интерио Груп” — $2 млрд. Сетевые же проекты ТЦ вообще стали тенденцией времени, они свидетельствуют о готовности девелоперов строить в больших масштабах. Среди сетевиков кроме уже названных компании “Торговый квартал”, Ross Group, “Время” (Mall Marketing), Diamant Development Group. Не отстают от амбициозных ритейлеров и девелоперов инвестиционные фонды: австрийский Meinl European Land в прошлом году приобрел большую часть активов “Время” и два торговых комплекса “Молл” за $400 млн. Австрийская Immoeas купила два ТЦ “Золотой Вавилон” в Москве у банка “Славянский кредит” и ТЦ “Пятая авеню” у компании “Торговый дом “На Ходынке”, в России фонд уже потратил около $330 млн. О планах начать строительство сети Centrum Park, для которой потребуется $300 млн, объявил британский London & Regional Properties. Ажиотаж наблюдается как в Москве, так и в регионах. Некоторые игроки рассматривают для своих стратегических планов только региональное поле.

Но несмотря на все устрашающие глобальные проекты девелоперов-инвесторов, рынок на данном этапе готов их вместить. Оборот розничной торговли в России лишь через 5-6 лет будет на уровне оборота ведущих стран Европы. Пока на душу населения в России приходится 58 831 руб. ( г\">2006 г.), к г\">2009 г. ожидается 89 748 руб. Ритейлерам есть куда расти, значит, им понадобятся торговые площади. По данным Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, уровень свободных помещений в торгцентрах составляет менее 1%. Это показатель высокого спроса со стороны арендаторов. Доходность торговой недвижимости в г\">2006 г. составляла в Москве 9,5-11%, в регионах — около 12%. В крупных городах Европы этот показатель упал уже до 4,75-5% (Париж, Лондон, Берлин). То есть в России еще есть запас для зарабатывания денег.

Не стоит также ожидать выхода на рынок всех заявленных проектов единовременно. Большинство из них действительно существует пока на бумаге, как любят писать журналисты. Все планы осуществятся постепенно, и лет через пять, наверное, можно будет увидеть 90% из запланированных комплексов. Например, за тот же 2006 год было объявлено о новых проектах на $10 млрд в совокупности, но строительство началось только на $1,6 млрд. А то, что девелоперы пытаются как можно раньше привлечь внимание рынка к будущему объекту, — распространенный PR-ход, в частности, ради устрашения менее решительных конкурентов.

Осталась еще одна деталь, свидетельствующая о неразвитости рынка Москвы и регионов: отсутствуют многие форматы. Department stores (универмаги, управляемые одним оператором), outlet-центры (крупные магазины на окраинах или за городом, где представлены товары ведущих марок с дисконтом 30-70%), power-центры (ТЦ, состоящие из нескольких отдельно стоящих магазинов с якорными арендаторами и небольшой торговой галереей), ритейл-парки (несколько торговых центров разных форматов, объединенных общей инфраструктурой), life-style центры (куда люди приходят не только за покупками, но и насладиться жизнью и отдохнуть). Из них появились лишь единицы: строящийся “Каширский молл” (life-style формат, 000<!-- WP_SPACEHOLDER -->кв. м\">200 000 кв. м, на пересечении Каширского шоссе и МКАД, девелопер — Crocus Group), английский универмаг Marks & Spencer, открытый в ТЦ “Европейский”, “Ритейл-парк” компании “Гарант-Инвест” площадью 000<!-- WP_SPACEHOLDER -->кв. м\">47 000 кв. м, возводящийся на Варшавском шоссе. Но аналитики ожидают появления таких форматов в массовом порядке.

Конечно, города России развиты неравномерно и какие-то из них застраиваются быстрее остальных. После Москвы самыми активными в секторе считаются Санкт-Петербург, Казань, Самара, Екатеринбург. Стоит также определиться, в каком именно сегменте торговых площадей ожидать насыщения. Несомненно, низкокачественные постсоветские торгцентры уступят место современным и концептуально продуманным — это и будет переделом рынка, о котором давно предупреждают аналитики.

В JLL подсчитали, что объем предложения качественных ТЦ в Москве на конец г\">2006 г. — 1,6 млн кв. м. Для сравнения: в Париже таких площадей — около 3,8 млн кв. м, в Мадриде — 2,6 млн кв. м.