«Лекс»

ЖКХ_3

Источник: Жилищный альманах // http://tsg.ru/PBL2/LM/kak_vibrat.htm

Новый Жилищный кодекс фактически провоцирует многочисленные конфликты между собственниками, нанимателями, арендаторами, не устраняя при этом, а лишь маскируя вседозволенность обслуживающих организаций разной организационно-правовой формы. Особенно бывших локальных монополистов. Все эти факторы могут привести к увеличению управленческих издержек и неизбежному повышению цен на жилищные коммунальные услуги. На рынок коммунальных услуг выходят коммерческие организации. Какие критерии оценки должны быть для коммерческих организаций, стремящихся управлять Вашим домом,  как вести себя собственникам жилья, нанимателям и арендаторам в этих не простых условиях? На эти вопросы отвечает председатель совета Ассоциации ТСЖ «Центр» Лев Матеров.

В Москве сейчас рассматривается проект постановления Правительства Москвы «Об упорядочении организации управления многоквартирными домами в городе Москве». В газете «Квартирный ряд» № 30 от 28 июля - 3 августа 2005г. появилась статья «Наука управлять приходит в дома» - руководителя управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами ДЖПиЖФ В.Акимкина, который разъясняет подходы и позицию Департамента в этих вопросах. Подчеркнув, что «отныне решающее слово принадлежит не управам, префектурам либо другим административным организациям, а непосредственно собственникам помещений», тем не менее из самой статьи следует, что «если в течение года жильцы не провели общего собрание, не определились со своим домом, тогда управляющую организацию – понятно, по конкурсу – им выберет сама управа». И, хотя это записано в ст.18 федерального закона № 198 – ФЗ от 29.12.04г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», хочется задать вопрос Департаменту, а что им сделано, для того чтобы собственники помещений многоквартирных домов в городе в оставшиеся месяцы, смогли провести и выбрать на общих собраниях способ управления своим домом и, чтобы эта дата для них не была полной  неожиданностью! Как выбрать управляющую компанию?

Критерием отбора управляющих компаний служит прежде всего длительность работы этой частной (да и любой) компании на рынке жилищно-коммунальных услуг. В настоящее время в Москве предлагают свои услуги порядка 500 частных компаний и частных управляющих. Частные компании и управляющие для тысяч жилых домов города – явление новое и относительно редкое. И, если частные компании, такие как «Фрегат» (их кстати целая флотилия – Фрегат-1, Фрегат-2 и т.д.), «АКВА», «Дайджест-Сервис» и некоторые другие работают от 7 до 14 лет, то срок работы на этом рынке 3-5 лет вполне приемлемый.  Если частная компания работает меньше трех лет, то надо задуматься или навести более подробные справки.

Собственники помещений в многоквартирных домах, которые не выберут до 01.03.2006г., способ управления своим домом имеют возможность получить управляющую компанию, которая по конкурсу будет определена управой района. Определять всё будут местные чиновники, которые имеют прекрасную возможность договориться  с любой частной или государственной компанией, желающей «порулить» жилым домом. Там, где в домах  нет товариществ собственников жилья и собственники помещений исповедуют подходы «ни войны, ни мира», очень легко провести «конкурсы» с заранее известными результатами. ДЕЗы уже несколько лет проводят подобные «конкурсы», созданных «частных» компаний где учредителями являются директор, главный инженер, другие работники ДЕЗа, либо их родственники и знакомые, таких управляющих компаний полным – полно.

На сегодня, соотношение приватизированных и неприватизированных  квартир и нежилых помещений в жилом доме в среднем 75:25. Достаточно сагитировать 25 процентов собственников, чтобы подписать договор с подобной компанией. При этом подделать протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома ничего не стоит. И подпишут за Вас, и протокол предъявят, особенно опросным путем в заочной форме. Ведь контролировать некому! И при общем пофигизме собственников помещений дома можно получить управляющую компанию, которая легко может завысить цены на свои услуги, при этом сократив их объем.

Впечатление от этого проекта постановления Правительства Москвы такое, что проведут собственники помещений общее собрание или не проведут – всё равно префектура будет решать вопрос о передаче многоквартирного дома в управление его собственникам, товариществу, выбранной собственниками управляющей компании, хотя сам Жилищный кодекс не предусматривает ни решения префектуры, ни управы, ни муниципального района. И даже, если предварительный конкурс, проводимый префектурой или управой выиграет какая-либо организация, то это вовсе не значит, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома должна обязательно согласиться с таким решением. Тем более, что «Департамент теперь должен участвовать во всех конкурсных комиссиях по выбору управляющих организаций», да - но только для домов, принадлежащих полностью государству или муниципалитету. Но таких из почти 40 тысяч многоквартирных домов практически нет. А, учитывая, что в Москве в частной собственности находится более 75 процентов всей жилой площади, а в ЦАО, наверное, все 80 процентов, то доля города на собраниях составит всего в среднем 20-25 процентов. Решение о выборе управляющей компании принимается простым большинством голосов собственников помещений на общем собрании от общего числа голосов в многоквартирном доме.

Из статьи В.Акимкина следует, что в департаменте определены принципы участия уполномоченных окружных подразделений в общих собраниях собственников. Эти же уполномоченные будут представлять нанимателей квартир и «попытаются убедить собственников, чтобы в своих решениях те проводили политику города, учитывая при этом не только свои интересы, но и нанимателей». Но мы прекрасно знаем политику города, когда не спросив собственников жилого дома, надстраиваются мансарды, сдаются или продаются подвалы, кровли под антенны, стены под рекламу, проводятся конкурсы с заранее с известными результатами для эксплуатирующих и управляющих компаний. Не выльется ли всё это в очередную  кампанейщину для галочки, тем более, что осталось всего несколько месяцев до 1 марта 2006г. 

Для того, чтобы принять решение собственникам многоквартирного дома нужно провести общее собрание. Однако опыта проведения собираться на собрания и принимать коллективные решения у большинства собственников приватизированных и частных квартир нет. Причем те, кто это будут делать, должны иметь представления о рынке жилищно-коммунальных услуг.

Собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома должны провести маркетинг на рынке жилищно-коммунальных услуг и выявить какие управляющие компании привлекательнее с точки зрения соотношения цены и качества. Безусловно должны вызывать подозрения как слишком высокие цены, так и слишком низкие. Я никогда не забуду как несколько лет назад в одном доме на Зоологической улице инициативная группа собственников по созданию ТСЖ долго обсуждала: платить по факту эксплуатацию новостройки или передать эксплуатацию своего дома местному ГРЭПу, чтобы он эксплуатировал новый дом по цене эксплуатации «хрущевки». Понятно, что можно найти эксплуатирующую компанию, которая будет брать ровно 20 копеек за эксплуатацию 1 кв. метра, но она и будет делать работу ровно на 20 копеек и вы вряд ли увидите уборщицу в подъезде чаще чем раз в три месяца.

Это первое. Второе – должен быть реальный выбор управляющих компаний и эксплуатирующих организаций. То есть вы должны знать и вам должны предложить на этом рынке не только ваш ГРЭП или ДЕЗ, но и какие – либо другие организации.

Собственники многоквартирных домов города были бы признательны департаменту, если бы он на своем сайте опубликовал подобные государственные, частные компании, но не только те, которые выиграли конкурс и не только их адреса и телефоны, а краткую аннотацию их деятельности. Когда они созданы, какие имеют собственные средства и какую материально-техническую базу, кто учредители, какие дома эксплуатируют с конкретными адресами. А собственники помещений до проведения общего собрания ознакомились бы с их опытом, поговорили бы с жителями и специалистами.

В свою очередь Ассоциации ТСЖ районов, округов, Городская жилищная палата взяли бы под контроль деятельность рекомендуемых управляющих компаний, а в случаи не исполнения или нарушения договорных обязательств опубликовали свои сайты в Интернете проштрафившихся компаний и управляющих, после чего они вряд ли получили бы следующие дома в управление. И чтобы не получилось так, что управляющая компания будет назначена местными властями, в подавляющем большинстве тем же перекрасившимся ГРЭПам  или ДЕЗам, только реорганизованными в акционерные общества.

Собственники жилья осведомлены, что бывшие ГРЭПы и ДЕЗы будучи государственными учреждениями, работали по установленным государством тарифам, имели калькуляцию затрат, себестоимости, ограничения по зарплате,  то теперь ценообразование будет вольным. Соответственно зарплата там будет не 5 тысяч рублей, а 15-20 тысяч. Как бы не получилось, что реального рынка коммунальных услуг нет, а услуги их будут точно того же качества, но только стоить они будут дороже.

Собственники помещений многоквартирного дома боятся также, что реально рынок будет сильно монополизирован. ГРЭПы и ДЕЗы в лице управ и префектур дадут им преимущества. Тем более у них есть некоторая инфраструктура, которую они знают, реальная информация о состоянии жилого фонда, о внутридомовых сетях и коммуникациях. Работников департамента жилищной политики и жилого фонда города и его подразделений на местах на почти 40 тысяч жилых домов все равно не хватит для присутствия на общих собраний собственников помещений. Поэтому, они свои полномочия по неприватизированным квартирам вполне могут передать по доверенности тем же ГРЭПам и ДЕЗам. Если в жилом доме 40-45 процентов неприватизированных квартир, то набрать несколько недостающих процентов для принятия «нужных» для этих организаций решений не составит никакого труда. А на собрании можно будет голосовать и утверждать более высокие ставки и тарифы за жилищные услуги, изменять набор жилищных услуг. А после принятия решения общим собранием они станут обязательными для всех собственников помещений многоквартирного дома. Учитывая, что как нас всех просветил В.Акимкин, что управа «может предусмотреть различные бюджетные дотации и субсидии по городским квартирам», то можно представить какая борьба развернется  между собственниками и представителями нанимателей на подобных собраниях. Причем все это будет прописано в договоре с победившей управляющей компанией.

Кстати я до сих пор удивляюсь, почему ДЖПиЖФ всегда заселял свои новостройки таким образом, чтобы там обязательно кроме собственников присутствовали наниматели. Так, в районе Очаково-Матвеевское  были сданы два одинаковых 16 этажных жилых дома. Они стояли друг против друга через дорогу. Однако, собственники и наниматели в этих домах составляли 50:50. Попытки создать в них ТСЖ были провалены. В своей статье руководитель управления ДЖПиЖФ: «Но ещё раз подчеркну – подписывать договор найма управа не будет. Последнее слово за собственниками, они будут за все отвечать»!

Рассмотрим другой вариант, когда в жилом доме приватизировано 60 процентов многоквартирного дома. На общем собрании собственников помещений большая часть собственников  желает улучшить условия обслуживания и провести текущий ремонт. Однако представитель ДЖП и ЖФ не хочет, - ему не дали такие полномочия. Поэтому государство и 11 процентов несогласных с дополнительными расходами собственников могут блокировать практически любое решение. Но тогда, кто будет платить за 40 процентов нанимателей? Тогда получается, что собственники помещений дома должны будут нести все расходы и за себя и за государство!

Государство на рынке жилищно-коммунальных услуг может существенно деформировать решения собственников помещений многоквартирного дома, и в той или иной ситуации оно может всегда сыграть как ему удобнее. Тем более каких-либо ограничений в деятельности представителей власти на собрании собственников помещений в многоквартирном доме в Жилищном кодексе не отрегулированы. Хотя по идеи, в нем должно быть очень четко отражено, как должен вести представитель государства, местного самоуправления или муниципального образования. За что он может голосовать, а за что не может. И вообще, как сделать так, чтобы с одной стороны он не мог воспрепятствовать воле большинства собственников помещений в многоквартирном доме, а с другой стороны  противодействовал завышению стоимости тарифов и услуг. Здесь можно согласиться с В.Акимкиным, что надо «найти оптимальное решение…», - что это «важнейшая задача наших работников. Отныне она будет вменена им в обязанность».

К сожалению, в Жилищном кодексе нет норм разрешающих конфликт интересов между различными собственниками по степени доходов. Например, в многоквартирном доме более 50 процентов собственников – так называемый средний класс, а остальные – относительно бедные. Богатые принимают решение на общем собрании собственников помещений нанять управляющую компанию, которая оказывает более качественные услуги, но по повышенным тарифам. И навязывает это решение остальным. Что в этой ситуации могут сделать бедные? А ничего! Или платить, или вообще не платить, или искать новое жилище по своим доходам. В результате будет происходить выдавливание бедных собственников из какого-либо престижного многоквартирного дома, района, из Центрального административного округа и ряда других округов.

Понятно, что подобные проблемы будут возникать в частном жилом фонде, где квартиры были приватизированы, многоквартирные дома построены до 1990 года, а вопросы последующей стоимости эксплутационных издержек ляжет на всех собственников помещений. Понятно и другое: элитный многоквартирный дом – один уровень обслуживания и доходов собственников, бизнес-класса – другой уровень, эконом-класса – третий, в общем как в «авиации». Тогда получается, что «престижные» дома, районы, округа не для бедных! И такому массовому переселению бедных собственников будут способствовать управляющие компании. Ведь по Жилищному кодексу не заплатил за квартиру более 6 месяцев – отправляйся на койко-место в общежитие (6 кв.метров).

Ещё один важный вопрос – это капитальный ремонт домов. По Жилищному кодексу РФ капитальный ремонт будет происходить за счет собственников. Износ жилого фонда по Москве составляет 52 процента, в ЦАО – 55 процентов. Собирается собрание собственников помещений многоквартирного дома и на нем принимается решение. Причем решение принимается не простым, а квалифицированным большинством в 2/3. И не просто теми кто пришел на собрание, а 2/3 собственников, обладающих 2/3 собственности. Более того собственники помещений многоквартирного дома должны сами решить: что делать и сколько за это платить. Но рассмотрим конкретную ситуацию.  Нашему дому исполняется 40 лет – давайте делать капитальный ремонт! Но при этом в доме, например,  20-25 процентов нанимателей. Интересы не собственников представляет ДЖПиЖФ и, выступая от их имени заявляет: мы не готовы осуществлять капитальный ремонт, у нас на это нет денег! К ним присоединятся бедные собственники. И никогда у них не будет достаточно денег на капитальный ремонт. Поэтому они либо будут блокировать принятие решения о капитальном ремонте, либо в последствии не проплачивать свою долю.

Можно конечно сослаться  на статью 165 Жилищного кодекса РФ о том, что органы местного самоуправления «могут предоставлять управляющим организациям … бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов». Но могут и не предоставлять!  В Жилищном кодексе РФ есть статья 158-я, предусматривающая проведение капитального ремонта управляющей компанией за счет собственных средств, бюджетных, кредита. Но собственных средств у наших маломощных управляющих компаний практически нет. Кредит банки дают под что-то конкретно осязаемое – недвижимость, оборудование и т.д.. Поэтому, остаются бюджетные средства: будите собственники помещений многоквартирного дома вести себя «хорошо» с точки зрения власти - дадим вам кое какие средства, не будете – у нас их нет! А так как в Жилищном кодексе РФ не предусмотрены нормы для разрешения подобных конфликтов – эти проблемы вскоре встанут во весь рост.

Возникают и другие вопросы.  Необходимо обратить внимание председателя и членов правления ТСЖ на договор по управлению многоквартирным домом. Это самый главный документ после устава товарищества. При подписании договора должна быть отражена взаимная ответственность сторон. В договоре управляющая компания должна гарантировать уровень качества, надежности и экологической безопасности оказываемых услуг и производимых работ, а собственники обязуются в срок производить оплату. В договоре должен быть определен объем и ассортимент работ и услуг, а заказчик не только гарантировать оплату работ и услуг, но и соблюдать сроки и способ расчета за оказанные работы и услуги. Кроме этого в договоре должны быть отражены экономические санкции, применяемые к каждой из сторон в случае нарушения условий договора, определены порядок разрешения споров, возникающих в процессе выполнения договора, изменения условий и порядок прекращения действий договора. В договоре непременно должно быть указано общее имущество многоквартирного дома, которое передается для обслуживания. Все это необходимо помнить, чтобы суд мог их принять во внимание, если возникает какой-либо конфликт.

Какова же будет разница в объемах платежей для собственников и нанимателей жилья для различных управляющих компаний в конкретном многоквартирном доме? Кто живет в квартире по найму подписывает договор найма. Как подчеркнул В.Акимкин: «если договора нет – бюджетная дотация самой управляющей организации не предоставляется». Договор найма заключается с ДЖПиЖФ и «договор является главным документом, который определит условия жизни нанимателя в доме». Наниматель платит арендную плату, жилищно-коммунальные услуги, но не платит налог на имущество.

Тот, кто является собственником, не платит арендную плату, но платит за жилищно-коммунальные услуги, отчисления на капитальный ремонт и налог на имущество.

Если вы малоимущий и проживаете на условиях социального найма, то, согласно кодексу вы не будете платить арендную плату, а только за коммунальные и жилищные услуги. Но, если вы не малоимущий, а живете в квартире на условиях найма (или коммерческого найма) то вполне возможно, что ваш наймодатель в лице ДЖПиЖФ может предусмотреть при подписании договора найма зачислить в вашу плату все отчисления на капитальный ремонт и т.д.  Но об этом в Жилищном кодексе РФ ничего не говорится.

Расслоение по месту проживания или уровню жилья произойдет так или иначе. Другое дело, что в этом неизбежном процессе должна иметь место надежная правовая защита граждан – как собственников жилья, так и нанимателей. И эти вопросы правовой защиты встанут во весь рост перед внешними управляющими компаниями разной организационно-правовой формы и перед внутренними: ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК, потребительскими кооперативами и даже перед домовыми комитетами,  короче собственниками помещений многоквартирных домов, нынешнем и вновь избранному составом городской Думы уже этой осенью и зимой 2006 года. Но именно этой правой защиты так не хватает в проекте постановления Правительства Москвы.

Председатель совета
Ассоциации ТСЖ «Центр»  Л.Н.Матеров