«Лекс»

Как управлять своим домом

Помните строку «Содержание и ремонт жилья» в своей квитанции? А то, сколько раз вы ругались на родное ЖЭУ, которое «сто лет ничего не красило, а деньги дерет»... Эти вопли души донеслись до законодателей, придумавших новый Жилищный кодекс, что вступил в силу 1 марта 2005 года. Он-то и определил, что до 1 марта 2006-го все собственники квартир должны будут выбрать: кто же станет управлять их домом. А значит, сами решить: как будет построена «жилищно-коммунальная арифметика» в их собственных жилищах.

До перехода от слов к делу - выбора системы управления домом - осталось меньше двух месяцев. И мы решили напомнить всем страждущим: что и зачем требует кодекс и какое всем нам от этого счастье.

Из чего будем выбирать

Способ управления может быть одним из четырех

1. Создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив, которые будут заключать с обслуживающими организациями договоры о ремонте и содержании общего имущества дома, а также об оказании коммунальных услуг.

2. Возложить решение всех возникающих коммунальных проблем на плечи каждого из жильцов. Они сами будут заключать договоры на коммунальные услуги. Договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в этом случае заключаются от имени всех собственников дома.

3. Доверить коммунальное благополучие жителей управляющей организации, которая от имени жильцов наймет подрядчиков.

4. Если собственники так и не сподобятся определиться с выбором, то это за них сделает администрация города: сама предложит «неопределившимся» управляющую организацию на свой выбор.

Вариант № 1: если вы создаете товарищество собственников жилья

Что такое товарищество собственников жилья и чем оно владеет?

Итак, вы решили создать ТСЖ. Это товарищество (объединение) собственников жилья в многоквартирном доме, которые совместно управляют всем недвижимым имуществом дома, обеспечивают его эксплуатацию, а также владеют и распоряжаются общим имуществом дома. А это:

 лестничные площадки,

 лифты и лифтовые шахты,

 коридоры,

 технические этажи,

 чердаки,

 подвалы (в которых есть инженерные коммуникации),

 крыши,

 ограждающие конструкции,

 земельный участок, где расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Экономим ли мы, заключив договор на услуги?

С помощью управляющей компании сэкономить можно так:

заключая договор на руководство своим домом с управляющей компанией, члены ТСЖ доверяют ей право выбирать подрядчиков для ремонта, заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг (выбирать тут не из кого, это монополисты: «Водоканал», энергетики и т.д.). В свою очередь, представители управляющей компании будут обязаны собрать членов ТСЖ и рассказать им - что они выбрали. А люди - принять это решение или нет. А также могут инициировать замену подрядчика: не понравилась цена, которую заломил потенциальный маляр вашего подъезда, - нашли другого. Но за работу управляющей компании придется платить.

Без помощи компании можно экономить так:

количество работ по содержанию и ремонту жилья, если от услуг управляющей компании решено отказаться, определяет само товарищество. Что-то можно урезать, что-то -сократить. Благодаря этому размер вашей квартплаты обещает снизиться. Однако принимать решения об экономии придется в соответствии с правилами и нормами содержания жилфонда. Их нарушение может привести к серьезному штрафу от пожарных, санэпидемиологов и жилищной инспекции. Например, если вы решили сэкономить на вывозе бытовых отходов с контейнерных площадок и делаете это раз в неделю (баки положено опустошать каждый день), - уж будьте уверены, санэпидстанция вас по головке не погладит.

Заниматься оргвопросами станет правление товарищества (его выбирают на собрании из членов ТСЖ). Однако вот беда - найти председателя с большим управленческим опытом, который сходу бы разобрался во всех тонкостях руководства жилищем да еще бы обладал «техническим талантом», очень непросто.

Как станут тратить наши деньги?

Товарищество само определяет смету годовых доходов и расходов (на содержание и ремонт общего имущества, затраты на капремонт и реконструкцию, если она потребуется, отчисления в резервный фонд, если он есть). Используя эту смету, устанавливаются размеры взносов для каждого собственника квартиры, пропорционально его доле в общей собственности. В квитанции это не отразится, речь идет об отдельной плате.

Взносы, а также сэкономленные средства (если они появятся) логично было бы вносить в резервный фонд – например, для устранения аварийных ситуаций. Экономия средств будет зависеть от правильности действий председателя ТСЖ или управляющей компании, которые займутся хозяйственной деятельностью.

Пожалуй, одна из основных проблем, с которой могут столкнуться собственники жилья, - капремонт их домов. Привести в порядок прохудившуюся кровлю вполне может стоить не один миллион рэ. Но здесь у товарищества, в отличие от непосредственного управления, есть «плюс» – оно может взять кредит. Увы, отремонтировать все дома, привести их в порядок до того, как передать собственникам, мэрия (как бывший собственник) не успеет. Но, как заверили нас в администрации, при необходимости первых капремонтов город поможет.

Можно ли заработать при ТСЖ?..

Товарищество может передать во временное пользование, а также продать или обменять имущество, которое ему принадлежит (например, отдать подвал в аренду, деньги за которую будут накапливаться на счете ТСЖ).

...и перестроить дом?

ТСЖ имеет возможность согласно Жилищному кодексу надстраивать и перестраивать часть общего имущества многоквартирного дома, и сооружать что-нибудь на прилегающем к дому земельном участке. Если же какой-нибудь собственник помещения не участвует в общих расходах и не раскошеливается на обязательные платежи, товарищество может принудительно потребовать от недобросовестного жильца материального возмещения.

Что будет с теми, кто не войдет в ТСЖ?

Если в доме живут собственники квартир, не являющиеся членами товарищества, ТСЖ обязано заключить с ними договоры на содержание и ремонт общего имущества (ведь порядок в подъезде вменяется в обязанности товарищества, а двух разных форм управления в одном доме быть не может).

Если вы не состоите в ТСЖ, какое-то время это может быть на руку: например, не надо платить взносы. Но если вдруг над головой потечет крыша, владельцу жилья придется обращаться в ТСЖ за помощью. За которую оно возьмет отдельную плату. А члены ТСЖ могут договориться – например, взять кредит и потом гасить его вместе или специально откладывать взносы на капремонт.

ТСЖ также должно принимать меры по предотвращению и прекращению действий тех, кто мешает владеть и пользоваться общим имуществом кому-то из собственников жилья данного дома. Например, если кто-то решил провернуть аферу с вашей квартирой, вы вполне можете рассчитывать на помощь своего товарищества.

Создаем товарищество собственников жилья

Объединение жильцов

Итак, вы и ваши соседи решили-таки создать ТСЖ. Для этого надо провести общее собрание владельцев квартир и проголосовать. Если более 50 процентов поддержат идею объединения в ТСЖ, решение считается принятым. Создать товарищество можно и в результате объединения собственников жилья нескольких многоквартирных домов. Затем надо зарегистрировать ТСЖ и стать после этого юридическим лицом, получив печать с наименованием товарищества, расчетный счет в банке, другие реквизиты.

Чтобы инициаторам создания ТСЖ не бегать по кабинетам мэрии, можно отправить анкету - уведомление о вашем желании создать ТСЖ.

Вариант № 2: непосредственное управление

Выбирая этот способ, жильцы дома кладут проблемы управления на свои плечи, решая абсолютно все вопросы на общих собраниях.

Плюсы

Изначально эта схема видится наиболее удобоваримой для кармана квартиросъемщика. В ней не предусмотрен управленческий персонал, а значит, на его содержании можно сэкономить. Жильцы будут собираться на общих собраниях и решать там все организационные вопросы: сколько платить дворнику, где найти хороших и недорогих слесарей и т.п.

Минусы

Поскольку вопросов может возникнуть бесчисленное множество, то и собираться придется очень часто, и договариваться до хрипоты. А это уже совсем не просто, учитывая, что в доме может быть больше сотни квартир. К тому же не все вопросы можно решить только на собрании. Наверняка могут пригодиться услуги юриста, бухгалтера, делопроизводителя - в общем, придется раскошелиться! Да и проблема капремонта может оказаться непреодолимо сложной: возможности взять общий кредит у неорганизованных жильцов нет (только если на общем собрании рассчитают необходимую сумму и каждый жилец возьмет часть кредита). В то же время просто скопить необходимую сумму если каждый из жильцов будет ежемесячно откладывать деньги в общий резерв (тоже ой как непросто: к сожалению, не все наши горожане еще так сознательны - несвоевременная оплата жилищно-коммунальных платежей тому свидетельство).

Что надо сделать

Предпочтя такой способ управления, жильцы дома должны будут отказаться от действующих договоров с жилищными организациями-подрядчиками, выполняющими услуги по ремонту и содержанию дома, и заключить новые соглашения. Правда, это не значит, что у каждого собственника будет свой дворник, слесарь и т.д. Новые обслуживающие организации будут выбраны для всех на общем собрании, от имени всех собственников кто-то из них заключит договор, а все собственники квартир, по этому договору, будут представлять сторону, принимающую услуги.

Затем жильцы должны заключить договоры с энергообеспечивающими организациями. Вот тут уж все просто - каждый сам за себя. Заключил договор, плати исправно и будь уверен, что ни при каких обстоятельствах тебя не лишат ни горячей воды, ни отопления, ни газа - даже если весь твой дом задолжал миллион долларов. Но здесь все же возникает проблема: наши энергетики ну никак не хотят идти на индивидуальные договоры с каждым собственником. Объясняется это сложностями технического характера (у многих жильцов нет приборов учета потребленной энергии) и трудностями, которые могут быть вызваны работой с каждым конкретным человеком, получающим услугу. Так что эта форма управления скорее подойдет для вновь построенных домов, оснащенных всеми техническими «прибам-басами», где, помимо всего прочего, будут жить исключительно сознательные и обеспеченные жильцы.

Вариант № 3: руководить домом будет управляющая компания

При выборе такой формы собственники отдают право на управление своим домом организации или индивидуальному предпринимателю, которые будут вести все жилищно-коммунальные дела дома.

Как надо действовать и что нам будут должны дать

Жильцы на общем собрании выбирают ту или иную управляющую компанию. На следующее собрание приглашается представитель выбранной организации, и стороны заключают договор на обслуживание. За надлежащую плату управляющая компания будет:

 оказывать услуги по ремонту и содержанию жилья (может сама выполнять все работы или нанимать для этих целей какие-нибудь подрядные организации -ЖЭУ, например - со стороны);

 предоставлять коммунальные услуги, заключая договора с энергетиками;

 помогать жильцам дома защищать их интересы в случае возникновения каких-то сложностей жилищно-коммунального характера.

Помимо этого, ежегодно в течение первого квартала текущего года управляющая компания должна отчитаться перед собственниками квартир о проделанной работе по договору. Кстати, он заключается на срок не менее одного и не более пяти лет. После завершения действия договора, если стороны не решат его прервать, он автоматически продлевается на тот же срок, на тех же условиях.