«Лекс»

Устав товарищества: вчера, сегодня, завтра

Источник: «Ваш дом»

Устав товарищества собственников жилья является главным документом, который утверждается учредительным собранием собственников помещений многоквартирного дома. История создания в ХХ веке уставов жилищных товариществ весьма любопытна. 3 декабря 1921 года Президиум Московского совета утвердил первый устав жилищного товарищества, а уже 10 марта 1924 года Президиумом Моссовета был принят «Нормальный устав жилищно-арендного кооперативного товарищества»,  19 августа 1924 года постановлением ЦИК и Совнаркома СССР все жилищные  кооперативные товарищества были разделены на три группы и утверждены нормальные уставы: жилищно-арендного кооперативного товарищества, рабочего и общегражданского жилищно-строительного кооперативного товарищества, 2 октября 1965 года Совмин РСФСР утвердил примерный устав жилищно-строительного кооператива, 5 января 1997 года распоряжением Премьера Правительства Москвы № 9-РП утвержден «Примерный устав товарищества собственников жилья для г. Москвы», а 3 августа 1998 года Минземстрой РФ своим приказом № 35 утвердил «Примерный устав товарищества собственников жилья». Сегодня они уже представляют историческую ценность (хотя и сегодня некоторые положения Уставов даже начала века вполне актуальны), а действующим и вновь создаваемым товариществам собственников жилья надо приводить и создавать свои уставы в соответствии с новым Жилищным кодексом РФ, который вступил в действие с 01.03.2005 года. Как это сделать, на что обратить внимание, какие нужно сохранить традиции, какие новые должны появиться разделы Устава ТСЖ комментирует председатель совета Ассоциации ТСЖ «Центр» Лев Матеров.

Значение Устава товарищества собственников жилья трудно переоценить. Этот документ без срока действует в течении всего времени существования товарищества. К этому документу постоянно обращаются собственники помещений многоквартирного дома, члены и председатель правления ТСЖ, ревизионная комиссия, представители комитетов и комиссий при товариществе. Этот документ регистрируется в налоговой инспекции в качестве основного документа при регистрации юридического лица. На этот документ ссылаются при конфликтных ситуациях члены товарищества в судах общей юрисдикции и арбитражных. В конечном итоге Устав товарищества это основной документ, по которому живут собственники помещений многоквартирного дома. И от того, как он подготовлен, как вовремя вносятся в него изменения и дополнения или дается новая редакция Устава зависит очень многое.

Но сначала немного истории. Москва всегда в стране шла впереди по созданию жилищных товариществ. И уже к 01.07.1924 года  три четверти населения города проживали в жилищных товариществах, а сами товарищества были созданы в большей половине жилых домов города. Декретом правительства от 23 мая 1922 года было разрешено создание жилищных товариществ, в руки которых должно было перейти управление домами и эксплуатация их на началах хозяйственного расчета.

Устав 1921 года не проводил классового подхода к жителям и членами товарищества могли быть все граждане. Это вряд ли соответствовало советским принципам. Поэтому этот Устав 1921 года был отменен, так как «не мог удовлетворить интересов трудового элемента». В новом Уставе от 10 марта 1924 года было сформулировано требование запрещающее «лишенцам» быть членами жилтовариществ. Устав 1924 года обеспечивал преобладание пролетарского элемента. Произошел еще один передел жилого фонда новыми уже правлениями, в результате «трудящихся удовлетворили как только возможно». На этом этапе жилищный передел происходил в стихийно-революционном порядке (например, как у М.Булгакова в «Собачьем сердце» - вселение Шарикова в квартиру профессора Преображенского).
Конечно, в 20-е годы ХХ века определенную роль в создании жилищного товарищества играло желание сохранить свое жилище, хотя бы в относительном порядке. Однако, для большинства населения это было вовсе не главным стимулом. Недолгий период военного коммунизма с его переделами жилья и его бесплатностью породили у многих трудящихся уверенность в том, что  их то на улицу ни в коем случае не выставят, будут они заботиться о своем жилье или нет – безразлично.

Главным стимулом было  право членов товарищества на первоочередное получение освобождающего в домовладении жилья. Если раньше все освободившееся жилье распределялось жилищными органами, то теперь члены товарищества могли распределять его между собой. Это всё нашло отражение в Уставе товарищества.

Правда, получить жильё они могли только в размере нормы, но многие и её не имели. Таким образом, в жилищном товариществе существовала так называемая «внутренняя очередь на жилье», хорошо знакомая тем, кто проживал в кооперативных домах в 60-80 годы ХХ века, когда вся высвобождающая в кооперативе площадь давалась тем членам кооператива, у которых были недостаточные жилищные условия.
Именно этот стимул и был для многих главным при вступлении в товарищество. Легкость вступления в члены товарищества порождало немало конфликтов, когда гражданам, временно поселившиеся у родственников, всеми правдами и неправдами старались получить постоянную прописку с тем, чтобы вступить в «члены товарищества». «Лишенцы» не могли быть членами товарищества, но могли по «коммерческой цене» нанимать жилые помещения в жилтовариществе. А так как потребность в ремонте, выплате арендной платы и других расходах  товарищества у председателя и членов правления, да и у самих членов товарищества, хорошо знакомых со скудностью финансов товарищества, вызывали желание как можно больше сдать освобождающейся площади «лишенцам», чтобы поправить бюджет товарищества, вместо того, чтобы освободившиеся помещения передать членам товарищества. Поэтому нормальный Устав жилтоварищества ограничивал размеры площади, которые можно сдавать «не членам кооператива». Сдавать же эти излишки трудящимся не имело смысла, так как при их поселении в доме они получали право на вступление в жилтоварищество и реально могли им воспользоваться.

Кстати, одним из парадоксов нового Жилищного кодекса РФ является отсутствие требований к Уставу товарищества собственников жилья (хотя для ЖК и ЖСК подобные требования имеются в статье 113 ЖК РФ). Особое внимание нужно обратить на отсутствие законодательного регулирования порядка вступления, выхода собственников жилых помещений и правила исключения из товарищества собственников жилья. Тем более в п.3 ст.14 федерального закона «О некоммерческих организациях» эти сведения относятся к обязательным положениям некоммерческой организации, имеющей членство. А так как по закону ТСЖ это - некоммерческая организация, то вопросы о вступлении, выходе и исключении из товарищества имеют принципиальное значение. 

По Уставу 1924 года членом товарищества не мог быть гражданин не проживающий в доме, а при выезде он автоматически исключался из товарищества. Также исключался из товарищества гражданин, лишенный избирательных прав. В новом же Жилищным кодексе, чтобы быть членом ТСЖ, нужно быть собственником помещения в многоквартирном доме. И не важно где ты проживаешь в Москве, во Владивостоке или Архангельске, или Калининграде, или любой другой стране – главное быть собственником. Я однажды отказался курировать создание ТСЖ в четырех новых домах в ЮВАО только потому, что когда мне показали, задолженность по ЖКУ по этим домам,  она составила больше одного миллиона рублей. Когда разобрались, то основными неплатильщиками были иногородние. А с такими финансовыми веригами создавать товарищества было бессмысленно – их сразу после регистрации нужно было ликвидировать за долги.

В Уставе жилищного товарищества 1924 года четко было определено за какие серьезные нарушения обязанностей член товарищества может быть исключен: неплатеж квартирной платы и прочих обязательных сборов в течение 2-х месяцев, хищническое отношение к жилью, поведение, нарушающее нормальную жизнь населения дома, осуждение судом за позорящие деяния, хотя бы и без поражения в правах, упорное неподчинение постановлениям общего собрания и правления. А, что собственно изменилось за эти 80 лет? Всё тоже самое возможно в любом жилом доме и я полагаю, что в Уставе ТСЖ нужно четко, современным языком написать за что и по каким основаниям, и какому порядку возможно исключение из товарищества собственников жилья. Кстати, членство в ТСЖ, вступление и выход из товарищества может быть только добровольным на основе волеизъявления собственника помещения многоквартирного дома по постановлению Конституционного суда РФ от 03.04.1998г. № 10-П.

Таким образом, стало возможным неучастие некоторых собственников помещений в управлении многоквартирным домом, если оно осуществляется товариществом собственников жилья. Тем более, что потребление жилищно-коммунальных услуг в многоквартирном доме носит коллективный характер. Фактически Конституционный Суд России признал, что свобода выбора одного собственника важнее, чем права других собственников в многоквартирном доме. То, что один из собственников помещений не участвует в управлении общей недвижимостью и, что он тем самым ущемляет права других собственников в многоквартирном доме Конституционный Суд РФ не стал учитывать. Россия оказалась единственной страной в мире где имеется такая свобода выбора и принято подобное решение, а ТСЖ – это не хозяйствующий субъект, а  политическая партия или религиозная организация!

Чтобы выйти из этого непростого положения, инициаторы нового Жилищного кодекса РФ предложили статьи 44-48 главы 6 раздела П. Появился новый орган управления многоквартирным домом – общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Органы управления по Гражданскому кодексу РФ имеются только у юридического лица. Получается, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома –  это общественное объединение собственников, а так как решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников многоквартирного дома, в том числе и для членов ТСЖ, то хотим мы или не хотим, необходимо вводить в Устав ТСЖ общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Тем более надо организовывать, проводить его, хранить протоколы общих собраний собственников, делать из него выписки и т.д.