«Лекс»

Товарищи по крыше

Людмила Танавская

Источник: «Коммерсантъ ДЕНЬГИ»

Новый Жилищный кодекс РФ (ЖК), вступивший в силу 1 марта 2005 года, не пользуется спросом в книжных магазинах, а зря. Одолев более ста страниц скучного официального текста, можно узнать много интересного. Например, что теперь собственник квартиры несет ответственность не только за свои кровные метры, но и за весь дом.

Раз реформа, два реформа

Реформа ЖКХ в России продолжается уже более десяти лет. Суть ее состоит в том, чтобы повысить качество услуг ЖКХ, создав на этом рынке здоровую конкуренцию. Наряду с привычными ДЕЗами обслуживанием домов предлагается заняться частным компаниям. А чтобы все было по-честному, форму управления домом должны определить его жильцы. Так что ответственность за содержание здания полностью перекладывается с государства на граждан. Вячеслав Чистопрудов, президент УК "Орфо-Менеджмент": Главная идея реформы ЖКХ правильная -- дальше так жить нельзя. РЭУ и ЖЭКи неэффективны, качество услуг очень низкое, жильцы отчуждены от собственности и не имеют рычагов давления на эксплуатационные организации. Рано или поздно в коммунальной сфере будут действовать рыночные отношения, люди сами выберут эксплуатационные организации и с них станут спрашивать за каждую потраченную копейку. Так живет весь мир, и мы к этому рано или поздно все равно придем.

Сначала предполагалось, что такие организации будут выбраны в течение одного года с момента вступления в силу нового ЖК. Сейчас этот срок продлен до 1 января 2007 года. По словам экспертов рынка жилищно-коммунальных услуг, процессу мешает несознательность жильцов. Евгения Юнисова, председатель правления товарищества собственников жилья (ТСЖ) "Трехпрудный": Инертность граждан безгранична. Подавляющее большинство продолжает считать, что собственность начинается за железной дверью их квартиры. О том, что есть еще общее имущество собственников помещений, которое тоже надо содержать в рабочем состоянии, они как-то забывают, предпочитая по привычке ворчать на грязный подъезд, неблагоустроенный двор и протекающую кровлю.

В соответствии со ст. 161 ЖК жильцы должны выбрать одну из трех форм управления общим имуществом и придомовой территорией. Первый вариант -- не создавая юридического лица, заключить договоры с поставщиками услуг -- подходит в основном для частных домовладений. Если это многоквартирный дом, никакая организация не будет работать с отдельно взятым собственником. Второй вариант -- создать ТСЖ, которое самостоятельно выбирает подрядчиков на оказание услуг по эксплуатации дома (в том числе и ДЕЗ, если устраивает) или делегирует все права некой управляющей компании (УК). И последний путь -- это ничего не предпринимать, тогда местные власти после 1 января 2007 года выберут УК, выставив право обслуживания вашего дома на торги. О том, как проводятся у нас государственные торги и конкурсы, всем известно. С большой долей вероятности в качестве УК к вашему дому будет добровольно-принудительно прикреплен все тот же ДЕЗ. А если ваш дом окажется особо привлекательным с точки зрения дальнейшего извлечения прибыли от его эксплуатации, скорее всего, конкурс будет выигран частной компанией, ведущей "правильную" игру с чиновниками.

Запасной выход

Для жителей многоквартирных домов выбор напрашивается сам собой -- надо создавать ТСЖ, чтобы оградить себя и от нетрезвого слесаря ДЕЗа, и от возможности перейти в управление неизвестной компанией. Вячеслав Чистопрудов: В сфере коммунального хозяйства никогда не работал основной рыночный принцип -- покупатель заказывает и оплачивает услугу, продавец своевременно и с должным качеством ее исполняет. В условиях нормального рынка услуг покупатель и продавец равноправны, у нас же ЖЭКи были монополистами, и это ставило их над жильцами. Частные эксплуатационные компании принципиально в другой ситуации. Они не могут себе позволить грубить жильцам или заставлять их ждать сантехника часами. Жильцы их нанимают, а потом контролируют. Если компания работает плохо, ее меняют. Другой момент. Вы могли попросить в ЖЭКе или ДЕЗе отчет о расходовании средств, полученных ими от жителей вашего дома? Конечно, нет. А сегодня эксплуатационные компании отчитываются по всем расходам.

Кстати, в России опыт создания ТСЖ уже был. Во времена НЭПа жилищные товарищества помогали преодолевать разруху в городском хозяйстве. Жильцы, объединяясь в товарищества и строительные кооперативы, имели право строить дома на общие средства и распоряжаться ими в дальнейшем. Но уже к концу 1920-х жилтоварищества были ликвидированы, а домами государство решило управлять централизованно -- через ЖЭКи и ЖКО.

В новом ЖК под ТСЖ понимается "некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме" (ст. 135 п. 1). Если перевести эту фразу на человеческий язык, ТСЖ создается не для получения прибыли, а для эффективного управления домом, хотя зарабатывать в определенных рамках ТСЖ все-таки разрешается. Олег Богданов, юрисконсульт НП "Управдом": Основное отличие ТСЖ от любой коммерческой организации состоит в том, что получение прибыли и распределение ее между участниками не является основной целью ТСЖ. Товарищество может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности: обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества; сдача в аренду, внаем части общего имущества. На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом ТСЖ.

В каждом доме, кроме собственно квартир, есть еще так называемая общая собственность -- лестницы, чердаки, подвалы, помещения нежилого профиля. Все это ТСЖ с согласия всех собственников может сдавать в аренду как жильцам дома, так и сторонним лицам и организациям. Особенно охотно заключают арендные договоры с ТСЖ жильцы новых элитных домов. Не редкость, когда такие помещения превращаются в тренажерные залы, сауны, солярии или бильярдные, а мансарды сдаются под творческие мастерские. Прибыль поступает на расчетный счет ТСЖ и может быть израсходована на капитальный и косметический ремонт дома, обновление коммуникаций, благоустройство двора и т. д. Евгения Юнисова: Наше ТСЖ находится в районе Патриарших прудов. Район более чем привлекательный для жилья и работы. Мы расселили несколько коммуналок на первом этаже и сделали там офисы, которые сдаем в аренду. Также мы пополняем наш бюджет ТСЖ, предоставляя жильцам дома дополнительные услуги. Наши уборщицы моют не только лестницы и подъезды, но и могут сделать уборку в вашей квартире, слесари -- помочь с ремонтом, установкой сантехники. В итоге выигрывают все -- растет зарплата работников, и ТСЖ не внакладе остается.

Кстати, по закону жильцы после образования ТСЖ не могут тут же выселить неудобных арендаторов. Смена владельца помещения не влечет за собой расторжения всех заключенных ранее договоров, это можно сделать только после истечения срока аренды. Если же ТСЖ разрывает договор досрочно, то по закону еще целый год помещение никому не может быть сдано.

Кроме того, ТСЖ может получать прибыль от размещения на крыше или фасаде дома рекламных вывесок -- от $100 до $2 тыс. в месяц (раньше деньги поступали в казну города) -- и антенн операторов сотовой связи -- $100-200 ежемесячно. ТСЖ также вправе распоряжаться придомовым земельным участком (предварительно определив и согласовав его границы в земельном комитете) -- создать на нем зону безопасности для жильцов, устроить детскую площадку или автостоянку.

Между тем Татьяна Лыкова, руководитель сектора направления "Городское хозяйство" фонда "Институт экономики города", отмечает: К сожалению, статистика о числе ТСЖ собиралась только до 1999 года. Что касается статистики об общем количестве домов, до сих пор Госкомстат, ныне Росстат, меряет жилье не домами, а квадратными метрами. Учитывая, что данные о размере жилищного фонда -- в квадратных метрах -- включают и индивидуальные дома, и пятиэтажки, и современные многоэтажные дома, экспертная оценка количества домов может оказаться далека от истины. Мы оцениваем количество ТСЖ как 6,5 тыс. многоквартирных домов, или около 3% городского жилья России. В Москве ТСЖ созданы примерно в 1,5 тыс. домов и то в основном в новостройках, где создание ТСЖ -- обязательное условие контракта для инвестора-застройщика. В старом фонде Москвы ТСЖ есть менее чем в 1% домов. В Санкт-Петербурге, где дома дореволюционной постройки составляют чуть ли не половину города, и того меньше.

Закономерный вопрос: если создание ТСЖ так выгодно, почему же их так мало?