«Лекс»

Будущее частного бизнеса в сфере управления жильем (М.В. Гребень). Часть 2

Риски управляющих жильем

Риск, связанный с экономической непривлекательностью

Во-первых, такой риск выражается в применении экономически необоснованного тарифа на услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту жилищного фонда. За время государственного централизованного управления жилищным фондом современный потребитель услуг жилищно-коммунального хозяйства – собственник жилья привык платить за жилье и коммунальные услуги строго в размере, установленном органами местного самоуправления, т. е. по так называемым муниципальным ставкам. Попытка приучить его платить за содержание и ремонт жилищного фонда в размере, обеспечивающем не только такие безусловные факторы, как безопасность и сохранность жилищного фонда, но и комфортность проживания, очень своевременна. Однако сознание собственников жилья изменится не в скором времени. Пока же организации, занимающиеся управлением эксплуатацией общего имущества многоквартирных домов, имеют шансы укрепиться на рынке только в том случае, если они способны обеспечить достойное содержание общего имущества по ставкам, утвержденным органами местного самоуправления.

В этих условиях управляющей организации приходится рассчитывать на вознаграждение в виде платы за управление в размере 2–10% от муниципальной ставки за содержание и текущий ремонт, так как фактор наличия дополнительной платы за управление лишает управляющую организацию конкурентоспособности.

Во-вторых, риск выражается в неравноправных взаимоотношениях с коммунальными предприятиями, обеспечивающими ресурсоснабжение многоквартирных домов. К сожалению, на законодательном уровне (постановление Правительства РФ от 23.05.06 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам») управляющим организациям, заключающим договоры с коммунальными предприятиями в целях обеспечения жителей многоквартирных домов коммунальными ресурсами, одновременно присвоен статус потребителей услуг (в отношениях с коммунальными предприятиями) и исполнителей услуг (в отношениях с собственниками жилья). Таким образом, управляющие организации должны нести ответственность за долги населения и оплачивать коммунальным предприятиям 100% объема потребленных населением коммунальных услуг независимо от размера фактически оплаченных, а также отвечать перед собственниками жилья за качество коммунальных услуг, не являясь их производителями. При этом тарифы на коммунальные услуги – как закупочный (у коммунальных предприятий), так и продажный (населению) – регулируются на государственном уровне.

Подобный подход к экономике жилищно-коммунальных предприятий в свое время привел к необходимости реформирования ЖКХ, так как жилищно-коммунальные предприятия были планово-убыточными, накопили многомиллиардную задолженность по уплате налогов и обязательных платежей в бюджеты всех уровней и во внебюджетные фонды. На начало 2006 г. эта задолженность составила около 88,7 млрд руб. В то же время кредиторская задолженность этих предприятий превысила дебиторскую задолженность на сумму более 110 млрд руб. в результате все тех же причин: тарифной несбалансированности, долгов населения, бюджетного недофинансирования по возмещению жилищно-коммунальным предприятиям льгот и субсидий, предоставляемых гражданам по оплате жилищно-коммунальных услуг. Но если до начала реформы ЖКХ жилищно-коммунальные предприятия были планово-убыточными и получали дотации от государства, то в условиях рыночной экономики управляющим организациям не приходится рассчитывать на что-либо, кроме собственного потенциала, направленного на развитие дополнительных «околожилищных» услуг в целях организации финансирования планово-убыточной деятельности по управлению жилищным фондом.

В-третьих, риск состоит в неоправданном налогообложении средств, собираемых на проведение работ по капитальному ремонту. Согласно позиции федерального законодателя накопительная система финансирования работ по капитальному ремонту объектов жилищного фонда должна быть упразднена. В случае необходимости проведения таких работ управляющая организация обязана обеспечить их финансирование за свой счет или с помощью привлечения кредитных средств под обязательство собственников жилья компенсировать впоследствии управляющей организации эти затраты .

Серьезной проблемой для реализации принципа финансирования работ по капитальному ремонту за счет кредитных средств являются гарантии исполнения управляющих организаций, поскольку они не капитализированы и им нечем обеспечивать обязательства по капитальному ремонту объектов жилищного фонда под кредит банка. Отказ от накопительной системы финансирования подобных работ выглядит преждевременным. Нельзя недооценивать целесообразность накопительных программ хотя бы по той причине, что они гарантируют возврат кредитных средств банкам. Подобная позиция законодателя усугубляется и тем, что средства, уплачиваемые собственниками жилья за капитальный ремонт их общего имущества, облагаются налогом на добавленную стоимость и, оставаясь невостребованными в течение отчетного периода, облагаются налогом на прибыль. Это дополнительным бременем ложится на собственников жилья.

Риск, связанный с неудовлетворительным

техническим состоянием объектов управления

По данным Минрегиона России, 60–80% объектов жилищного фонда страны находится в состоянии недоремонта. Наблюдается рост ветхого и аварийного жилищного фонда. Так, в 2006 г. в стране насчитывалось около 100 млн кв. м аварийного и ветхого жилищного фонда. Результатом системных ошибок и просчетов, заложенных при проектировании и строительстве объектов жилищного фонда, стали их высокая энергорасточительность и огромные тепловые потери. Требуются модернизация и энергосберегающая санация объектов жилищного фонда. Подобные задачи должны решаться под контролем государства и при его финансовой поддержке.

Анализируя сложившуюся ситуацию на рынке строящегося «доступного жилья» в России, с сожалением приходится отметить, что по качеству проектирования, в т. ч. систем жизнеобеспечения многоквартирных домов, и выполнения строительных работ соблюдаются лишь минимальные строительные нормы и правила. Повсеместно в эксплуатацию вводятся объекты, фактически не завершенные строительством. Существующие механизмы контроля не позволяют обеспечить ввод в эксплуатацию жилья, которое полностью удовлетворяло бы потребностям населения и управляющих организаций. Ошибки проектировщиков, низкое качество строительных материалов, дешевая неквалифицированная рабочая сила, нарушение технологий транспортировки, складирования материалов и конструкций – все эти факторы ставят управляющие организации перед необходимостью решать вопросы по устранению строительных недоделов и дефектов, производству реконструктивных работ и капитального ремонта жилья в течение 1–5-го года эксплуатации жилищного фонда.

Риск, связанный с законодательной незащищенностью управляющих организаций

Как видно из изложенного, деятельность управляющих организаций осложняется необходимостью постоянного финансирования на этапе вхождения на рынок. В отличие от других сфер хозяйственной деятельности первичное финансирование связано не столько с расширением бизнеса и его продвижением, сколько с разрешением комплекса проблем, не зависящих от управляющих организаций, но объективно присутствующих в сфере деятельности по управлению жилищным фондом. Учитывая упомянутые негативные факторы, которые формируют среду для деятельности управляющих организаций, возможность построения долгосрочных отношений с собственниками жилья становится особенно актуальной.

Сегодня собственники жилья в любой момент могут изменить способ управления общим имуществом и (или) отказаться от услуг той или иной профессиональной управляющей организации. Предоставление им такого права без установленных законодателем ограничений лишает управляющую организацию заинтересованности в планировании и реализации мер, направленных на обеспечение эффективного содержания общего имущества многоквартирного дома не только в долгосрочной перспективе, но и в текущем периоде.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Особенность современного этапа реформирования состоит в одновременном протекании нескольких процессов:

•    институциональных, связанных с демонополизацией управления жилищным фондом и коммунальной инфраструктурой, изменением организационно-правовых форм предприятий ЖКХ и перераспределением рынка услуг;
•    организационных, касающихся перераспределения полномочий в отношении ЖКХ между уровнями власти, отказа органов местного самоуправления от руководства хозяйственной деятельностью предприятий и перехода на новые формы договорных отношений (аренда, концессии, доверительное управление).

Кроме того, идет реформа местного самоуправления и энергетических монополий, что вносит определенную нестабильность в жилищно-коммунальную сферу.

Реформирование отрасли осложняется исходными условиями: огромной кредиторской задолженностью организаций ЖКХ (свыше 300 млрд. руб.) и высокой степенью износа объектов жилищно-коммунальной инфраструктуры.

Демонополизация жилищно-коммунальной сферы тормозится отсутствием мотивации участников рыночных отношений и усугубляется подверженностью управляющих организаций различным рискам, несовершенством налоговой системы, высокими ставками по кредитам российских банков, долгосрочностью окупаемости инвестиционных проектов.

Объективный анализ продвижения реформы ЖКХ показывает следующее: если в коммунальный комплекс частично удалось привлечь частные инвестиции крупных компаний и начать разрабатывать и реализовывать проекты частно-государственного партнерства, то в жилищном комплексе на сегодняшний момент отсутствует привлекательная в инвестиционном отношении среда, в которую стремился бы частный бизнес.

Чтобы сформировать инвестиционно-привлекательную среду для частного бизнеса, необходимо принять ряд мер:

•    обеспечить законодательную защиту вложений инвестора, работающего на рынке управления многоквартирными домами;
•    урегулировать взаимоотношения с поставщиками коммунальных услуг, при которых управляющие организации будут выступать как агенты в отношениях между поставщиками коммунальных услуг и населением, а население – как потребители коммунальных услуг;
•    усовершенствовать систему налогообложения деятельности управляющих организаций в части работы со средствами населения, отчисляемыми на капитальный ремонт многоквартирных домов;
•    ввести в действие систему выплаты льгот и субсидий по жилищно-коммунальным услугам на персонифицированные счета граждан вместо компенсации управляющим организациям бюджетных средств по недополученным платежам за ЖКУ;
•    конкретизировать ответственность всех участников жилищных правоотношений – управляющих организаций, поставщиков услуг, собственников жилья и органов местного самоуправления – за нарушение жилищного законодательства в области управления жилищным фондом.

Источник публикации: журнал «ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера», № 8, 2007, часть 1, www.gkh.ru