«Лекс»

Будущее частного бизнеса в сфере управления жильем (М.В. Гребень). Часть 1

Предпосылки реформирования жилищно-коммунального комплекса

С одной стороны, экономические преобразования в Российской Федерации и реформирование правоотношений собственности в жилищной сфере, планомерно проводимые с 1990-х гг., сформировали традиционно отсутствующий в СССР класс собственников жилья частного жилищного фонда, в связи с чем возникла необходимость пересмотреть традиционные формы управления жилищным фондом, в т. ч. подход к качеству его содержания, формированию источников финансирования, регулированию отношений по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения общим имуществом в многоквартирных домах, подход к качеству предоставляемых коммунальных услуг.

С другой стороны, необходимость реформирования жилищно-коммунальной отрасли была обусловлена тем, что в советское время граждане оплачивали лишь незначительную часть реальной стоимости содержания жилья и коммунальных услуг, а предприятия, которые оказывали жилищно-коммунальные услуги, были планово-убыточными и получали дотации от государства. Отрасль характеризовалась низкой экономической эффективностью и производительностью труда, сверхвысоким энерго- и ресурсопотреблением, слабым уровнем менеджмента.

В такой ситуации реформирование и перевод отрасли на рыночные условия хозяйствования стали необходимыми мерами. Возникла объективная экономическая необходимость в привлечении в сферу ЖКХ частного бизнеса для предоставления качественных жилищно-коммунальных услуг, проведения работы по повышению экономической эффективности предприятий ЖКХ, их модернизации и оптимизации хозяйственной деятельности.

Краткий анализ текущих результатов реформирования жилищно-коммунального комплекса

Новые законодательные акты, регулирующие взаимоотношения в жилищно-коммунальном комплексе

Начиная с 2004 г., государственными структурами был планомерно принят ряд законов и постановлений в целях урегулирования взаимоотношений в жилищной сфере и формирования конкурентного рынка жилищно-коммунальных услуг. Это новый Жилищный и Градостроительный кодексы; федеральные законы «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», «О концессионных соглашениях», «О предельных индексах изменения платы граждан за жилое помещение и за коммунальные услуги»; постановления Правительства РФ «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг», «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…», «О внесении изменений в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

При принятии такого количества законов в короткие сроки не удалось избежать ошибок и недоработок, которые выявились в правоприменительной практике. Сегодня назрела необходимость в объективном анализе  накопленного опыта с целью внесения определенных поправок в законодательные акты, регулирующие правоотношения в жилищной сфере.

Основные концепции реформирования жилищно-коммунального комплекса

В ходе реформирования жилищно-коммунального комплекса выделились две основных концепции:

– в отношении коммунальных предприятий, являющихся технологически обусловленными локальными монополиями, стратегическим направлением привлечения частных инвесторов стала концессия, при которой коммунальные системы остаются в публичной собственности, а концессионер на длительный срок получает имущество в пользование и управление. На рынок услуг вышли, прежде всего, крупные компании, что объясняется инвестиционной привлекательностью коммунального комплекса, несмотря на необходимость крупных финансовых вложений в развитие коммунальных систем;

– в отношении предприятий, оказывающих жилищные услуги, в т. ч. по управлению, содержанию и текущему ремонту жилищного фонда, ставка была сделана на демонополизацию рынка услуг и создание конкурентного рынка профессиональных управляющих и жилищно-эксплуатационных организаций. Развитию конкуренции в жилищном комплексе главным образом характеризуется  способствовал приход в этот сектор предприятий малого бизнеса.

Формирование рынка услуг

по управлению жилищным фондом

Необходимо отметить, что проводимая государством реформа ЖКХ сформировала предпосылки для создания в жилищно-коммунальном секторе нового рынка услуг – по управлению многоквартирными домами. Жилищным кодексом РФ установлены нормы регулирования института управления многоквартирными домами и определены условия для реализации двух основных форм управления: некоммерческой и коммерческой.

Некоммерческая форма управления. На протяжении последних десяти лет наиболее перспективной схемой управления многоквартирными домами считалась схема самоуправления товариществами собственников жилья (ТСЖ) – некоммерческими объединениями, созданными в целях управления общим имуществом, его эксплуатации, владения, пользования и распоряжения им.

Следует признать, что создание ТСЖ в качестве управляющих многоквартирными домами объединений собственников жилья не принесло ожидаемых результатов. По статистике, доля ТСЖ, ЖСК и ЖК в общем объеме жилищного фонда составляет лишь 5,9%. Этот показатель свидетельствует о бесплодности концепции формирования самостоятельного эффективного субъекта взаимоотношений в жилищно-коммунальном секторе на базе ТСЖ.

Товарищества, безусловно, необходимы и должны участвовать в управлении в качестве добровольных объединений собственников жилья, создаваемых для реализации их прав по владению, распоряжению и пользованию общим имуществом. В рамках ТСЖ собственникам жилья легче формулировать свои общие интересы, контролировать работу профессиональной управляющей организации и защищать общие права потребителей услуг в каждом многоквартирном доме. Однако в качестве концептуального направления реформирования сферы ЖКХ самоуправление должно уступить профессиональному управлению.

Коммерческая форма управления. По состоянию на текущий момент доминирующую часть рынка управленческих услуг в жилищном секторе по-прежнему занимают государственные управляющие организации, которые прежде имели правовую форму муниципальных унитарных предприятий (УЕЗы, ДЕЗы и т. д.), а ныне реорганизовываются в открытые акционерные общества (ОАО). В управлении этих организаций традиционно находятся государственный, муниципальный и смешанный муниципально-частный жилищные фонды.

Рынок профессиональных частных организаций по управлению жилищным фондом на сегодняшний день представлен в основном управляющими организациями, созданными при строительных компаниях. Зачастую они являются дочерними или аффилированными структурами по отношению к строительным компаниям и осуществляют управление эксплуатацией законченных строительством домов-новостроек с момента ввода  их в эксплуатацию. На долю таких управляющих организаций приходится управление эксплуатацией более 90% домов от общего числа новостроек частного жилищного фонда.

В управлении профессиональных частных независимых управляющих организаций находится очень малая доля частного жилищного фонда – не более 2%.

К сожалению, процесс вхождения коммерческих независимых управляющих организаций на рынок услуг по управлению жильем сопряжен с рядом рисков, препятствующих приходу и укреплению малого и крупного бизнеса в жилищный сектор.

Оценка инвестиционной привлекательности

жилищной сферы

Теоретически правильная концепция демонополизации жилищной сферы не мотивирована интересами участников рынка жилищно-коммунальных услуг. Ни муниципальные власти, ни собственники помещений в многоквартирных домах, ни управляющие организации, ни коммунальные предприятия до сих пор не имеют желания или возможности способствовать рыночным преобразованиям в жилищно-коммунальном секторе.

Муниципальные власти не заинтересованы в демонополизации жилищного сектора. Жилищный кодекс РФ определяет, что в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления должны обеспечить равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм (ст. 165 ЖК РФ). Однако на практике профессиональные частные независимые управляющие организации поставлены в неравные условия с государственными управляющим организациям.

Собственники помещений в многоквартирных домах не готовы ни к реализации своих прав по управлению общим имуществом, ни к выполнению обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов. Собственники жилья неоднородны по социальному статусу и материальному положению. В составе многоквартирных домов находятся помещения разной формы собственности: и частной, и муниципальной. Отношения с собственниками нежилых помещений, входящих в состав многоквартирных домов, не урегулированы ни жилищным, ни гражданским законодательством.

Управляющие организации несут серьезные риски, обусловленные экономической непривлекательностью среды (экономически необоснованный тариф на услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту жилищного фонда; неравноправные взаимоотношения с коммунальными предприятиями, обеспечивающими ресурсоснабжение многоквартирных домов; неоправданное налогообложение средств, собираемых на проведение работ по капитальному ремонту; несвоевременное бюджетное финансирование по возмещению управляющим организациям льгот и субсидий, предоставляемых собственникам жилья по оплате жилищно-коммунальных услуг); неудовлетворительным техническим состоянием объектов управления (системные ошибки и просчеты, заложенные при строительстве домов; недоремонт жилищного фонда); законодательной незащищенностью (возможность смены управляющей организации в любое время по решению собственников жилья).

Источник публикации: журнал «ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера», № 8, 2007, часть 1, www.gkh.ru