«Лекс»

Членство в ТСЖ: права и обязанности

Источник: «Ваш дом»

Для легитимности решений, принимаемых товариществом собственников жилья, необходимо учесть мнение каждого собственника помещений многоквартирного дома. Но учесть мнение каждого собственника в организации, которая управляет их собственностью, невозможно без участия каждого собственника в ТСЖ.  Если не все собственники помещений являются членами товарищества, то происходит парализация работы ТСЖ.  Товарищество не может принимать большинство принципиальных решений без получения согласия всех собственников, не являющихся членами ТСЖ. С таким правовым статусом, когда без каждого согласия   собственника помещений не может быть принято ни одного принципиального решения, навряд ли кто-то из них захочет расстаться. Поэтому положения о необходимом количестве голосов в многоквартирном доме на общем собрании всех собственников помещений закреплено законодательно в ст. 44-48 ЖК РФ. Смысл членства в товариществе – сохранить правовую связь, приравняв принимаемые решения (большинством голосов) к решениям принимаемых собственниками помещений (единогласно) и самое главное, принудив собственников помещений в многоквартирном доме – членов ТСЖ нести расходы по принятым решениям.  Вопросы членства в ТСЖ комментирует председатель совета Ассоциации ТСЖ «Центр» Лев Матеров.

Членству в товариществе собственников жилья  посвящена ст. 143 нового Жилищного кодекса РФ. При создании товарищества собственников жилья, как и в любом юридическом лице, имеющем членство, членство устанавливается решением учредительного собрания, на котором определяется возможность создания товарищества и его будущий состав, утверждается устав, избирается правление товарищества и решаются другие вопросы.

Список членов товарищества при создании ТСЖ составляется на основании листа регистрации и является неотъемлемой частью протокола  № 1, который подписывают все члены создаваемого товарищества. Вступление в члены товарищества осуществляется на добровольной основе и число членов товарищества, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома.

Интересы несовершеннолетних членов товарищества представляют их родители, опекуны или попечители в установленном законе порядке.

После того, как товарищество собственников жилья создано, новые члены  принимаются в товарищество на основании их заявлений (п.1. ст.143 ЖК РФ) о вступлении в ТСЖ.  Эти лица обязаны подтвердить, что они являются собственниками помещений в многоквартирном доме. Это может быть выписка из Единого государственного реестра прав органа юстиции -  Мосрегистрации (с1998г.), выписка из базы данных ОАО «Мосприватизация» и его подразделений на местах (до 1998г. – бесплатная приватизация), а также выписка из базы данных Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (платная приватизация до 1992г.) или по другим основаниям (купли-продажи, наследования, завещательного отказа,  договора пожизненного содержания с иждивением - пожизненной ренты и т.д.).

Собственник помещений в многоквартирном доме, который намерен вступить в товарищество после государственной регистрации обязан подать заявление о вступлении в ТСЖ и подтвердить свою собственность на помещения в доме. Правление товарищества рассматривает заявление о приеме в члены товарищества и правоустанавливающие документы на собственность заявителя.

Решение о вступлении  нового члена выносится на общее собрание членов товарищества и принимается большинством голосов членов товарищества. Заявление о приеме в члены товарищества и документ,  подтверждающий собственность на помещение в доме, являются неотъемлемой частью протокола общего собрания членов ТСЖ.

Членами товарищества могут быть собственники любых помещений многоквартирного дома, любые физические или юридические лица, а также публичные образования (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования).

Вместе с тем,  Конституционный Суд РФ в Постановлении от 03.04.98г. № 10-П «по делу о проверке коституционности пунктов 1,3,4 ст.32  и пунктов 2 и 3 ст.49 федерального закона «О ТСЖ» в связи с запросом  Советского районного суда города Омска» признал указанные положения «в той мере, в какой они допускают обязательность членства в товариществе собственников жилья, без добровольного волеизъявления домовладельца, не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статье 30. Но, установив добровольность членства в товариществе Конституционный Суд РФ отметил, что создание ТСЖ в кондоминиуме «не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при  этом не утрачивая с ними  иных правовых связей, кроме членства в товариществе».

В тоже время Конституционный Суд РФ также отметил, что «отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации».

«В свою очередь товарищество собственников жилья не  вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе,  устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев,  не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации. Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам – разрешаться в судебном порядке».

Добровольность членства в ТСЖ приводит и к возможности свободного выхода из товарищества. Так как у собственников помещений имеется возможность единолично изменить отношения в многоквартирном доме путем выхода  в любой момент из товарищества, то говорить о стабильности правоотношений в товариществе вряд ли становится возможным.

Новый  Жилищный кодекс РФ не добавил ничего для обеспечения стабильности отношений в многоквартирном доме (избежания, например, возникновения споров по поводу расходов на содержание общего имущества, улучшения общего имущества многоквартирного дома и т.п.), хотя  мог бы обязать заключить между всеми собственниками помещений  жилого дома соглашения о расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома или его улучшения.

Единственным доказательством права собственности на жилые и нежилые помещения в доме является государственная регистрация (абз.2 п.1 ст.2)  федерального закона от 21.07.97г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».  Это особенно важно при судебных разбирательствах.