«Лекс»

Право приватизации земельного участка - так ли оно исключительно?

Ситуация

Собственник объектов недвижимости, находящихся на арендованном земельном участке решил приобрести такой земельный участок в собственность, воспользовавшись предоставленным ст. 36 ЗК РФ исключительным правом. В связи с отказом в заключении договора купли-продажи предприниматель обратился с иском к Администрации города и Комитету по управлению имуществом города об обязании последних подготовить договор купли-продажи и направить его предпринимателю для подписания.

Решения судов разных инстанций

Арбитражный суд первой и апелляционной инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме. Постановлением суда кассационной инстанции решение и постановление суда апелляционной инстанции отменены. В иске отказано.

Позиция Президиума ВАС РФ

Здесь необходимо обратить внимание, прежде всего, на определение  ВАС РФ от 23.03.2007 №1855/07 о передаче дела в Президиум ВАС РФ.
В определении ВАС РФ установил, что судом были неправильно применены нормы земельного законодательства.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Как следует из материалов дела, предприниматель Новиков О.Ю. является собственником двух торговых павильонов.
После истечения срока действия договора аренды земельного участка предприниматель вправе как собственник строения (сооружения) реализовать свои права, предоставленные ему пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, на приобретение в собственность земельного участка, занятого строением (сооружением) и необходимого для его эксплуатации.
Отказ в приобретении земельного участка в собственность только на том основании, что ранее заключался договор аренды этого земельного участка, противоречит статье 28 ЗК РФ. Вместе с тем такой отказ допускается в случаях изъятия земельных участков из оборота либо при наличии установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков.
С учетом вышеизложенного дело было передано в Президиум ВАС РФ.
Однако Президиум ВАС РФ принял иную точку зрения.
Президиум ВАС РФ установил, что обязывая одновременно администрацию и комитет заключить с предпринимателем договор купли-продажи спорного земельного участка, суды двух инстанций не учли, что такой договор может заключаться в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, суды не проверили доводы ответчиков об ограничении указанного земельного участка в обороте.
Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленного требования отказал, так как предприниматель утратил право на приватизацию данного земельного участка, поскольку 18.02.2002 - после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации - заключил договор его аренды.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки в силу названного Кодекса. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений - в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 Постановления от 24.03.2005 N 11 разъяснил: если договор аренды заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды участка, он утрачивает право выкупа этого участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Поскольку предприниматель реализовал предоставленное ему пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации право путем заключения договора аренды земельного участка, суд кассационной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленного им требования.

Аналогичная позиция отражена и в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.05.2007 г. №262/07.

Обзор подготовил старший специалист
ООО «Юридическая фирма «Лекс» Е.С. Юшков