«Лекс»

Права на недвижимое имущество, подлежащие обязательной государственной регистрации

Права на недвижимое имущество, подлежащие обязательной государственной регистрации

Гражданским кодексом РФ, а также Федеральным законом от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливается два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок, причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с недвижимостью.

В Управлении Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам производится регистрация не объектов недвижимости (учет и регистрацию объектов недвижимости осуществляют организации кадастрового и технического учета), а именно прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом государственная регистрация перехода прав на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Согласно статье 4 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, а именно:

• право собственности на имущество и земельные участки;
• право хозяйственного ведения имуществом;
• право оперативного управления имуществом;
• право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком¹;
• право временного (срочного) пользования земельным участком;
• сервитут (на земельные участки и иную недвижимость);
• право аренды (на земельные участки и иную недвижимость);
• ипотека (залог недвижимого имущества).

Государственная регистрация права осуществляется путем внесения государственным регистратором записи о праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Запись о праве содержит четыре основных элемента:

• субъект права (правообладатель);
• объект права (имущество);
• вид права (собственность или другие вещные права);
• основание (правоустанавливающий документ).

То есть запись о праве дает ответ на вопрос: «Кто, на что, какое право и каким образом приобрел?».

Согласно статье 13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего федерального закона, регистрация таких документов, с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также иных оснований для отказа или приостановления государственной регистрации;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Произведенная государственная регистрация подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (ст. 14 Закона). Причем, право считается зарегистрированным и, соответственно, возникшим с момента внесения записи в Единый реестр, а не с даты выдачи (получения) свидетельства. Более того, ФРС несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним. Арбитражный суд не вправе обязать учреждение юстиции осуществить государственную регистрацию с указанием иной даты регистрации, чем фактическая дата регистрации².

Таким образом, в настоящее время права юридического лица (физического лица), которое приобрело недвижимость после 31.01.1998 г. должны быть подтверждены свидетельством о государственной регистрации права установленного образца³.

Старший специалист Консалтинговой группы «Лекс»

Е.С. Юшков

¹ С 30.10.2001 г. – со дня введения в действие Земельного кодекса РФ земельные участки могут передаваться в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления (ст. 20 ЗК РФ, п.8 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» от 25.10.2001 г. №137-ФЗ. Раннее возникшее право подлежит переоформлению на право аренды или собственности до 01.01.2006 года (ФЗ №160 от 08.12.2003 г.).

² Пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 16.02.2001 г. №59.

³ Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.1998 г. №219.