«Лекс»

О земельных аукционах

Взгляд профессионального оценщика на новую форму развития земельного рынка –

продажу прав на земельные участки под застройку на торгах

Одним из этапов проведения работ по оценке в соответствии с п. 13 «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности» (утверждены постановлением правительства РФ 06.07.1998 №519), является анализ рынка, к которому относится объект оценки. Во исполнение требований стандартов оценщики систематически отслеживают результаты земельных аукционов в регионе и в окружении. Без учета всех форм реализации прав на земельные участки невозможно выявить и оценить новые тенденции на земельном рынке.

После принятия Федерального закона №191-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей жилищного строительства без предварительного согласования места размещения объекта проводится на торгах. Согласно закону торги проводятся в форме аукциона, предметом которого является величина годовой арендной платы за земельный участок. Соответственно, победителем становится тот, кто предложит большую величину арендной платы.

Согласно разъяснениям Минимущества России начальный размер арендной платы при продаже права на заключение договора аренды земельных участков на торгах, принимается равным ставке арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка. Оценщик, при выполнении такого рода заказов, кроме рыночной стоимости земельного участка определяет размер годовой арендной платы за земельный участок.

Право на заключение договора аренды предоставляется участнику торгов, предложившему наибольший размер арендной платы (победителю торгов), безвозмездно. Внесение каких-либо дополнительных сумм за право заключить договор аренды земельного участка Правилами организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, или права на заключение договора аренды земельных участков не предусматривается, кроме того, является необоснованным, поскольку размер арендной платы, установленный в результате торгов, соответствует цене договора аренды земельного участка, заключенного на рыночных условиях.

По данным Фонда имущества Тюменской области с 2005 года по ноябрь 2006 года в Тюмени проведены торги по 74 участкам, по результатам которых переданы в аренду 34 участка под многоэтажную застройку, 28 участков — под индивидуальное жилищное строительство, 12 участков — под строительство коммерческой недвижимости. В начале года Фондом планировалось, что в 2006 году на торги будут выставлены 110 земельных участков, из них 56 – под многоэтажное жилищное строительство, 38 – под ИЖС, 16 – под строительство объектов нежилой недвижимости.

Для проведения земельных торгов проводится большая подготовительная работа: межевание участка, постановка участка на государственный кадастровый учет, определяется разрешенное использование земельного участка (под строительство жилого или нежилого объекта), определяется функциональное назначение, параметры разрешенного строительства (плотность застройки, максимальная этажность), устанавливается схема подключения будущих объектов к коммуникациям, проводится независимая оценка рыночной стоимости земельного участка, определяется расчетная величина годовой арендной платы.

По каждому земельному участку, выставленному на торги, подготовлен градостроительный паспорт, в котором приводятся кадастровые схемы функционального и строительного зонирования, обозначающие назначение объектов и плотность застройки прилегающей территории, кадастровая схема градостроительного регулирования, обозначающая градостроительные границы, в том числе красные линии, границы железных дорог, производственных зон, границы водоохранных, санитарно-защитных зон; кадастровая схема инженерных сооружений, обозначающая месторасположение инженерных сетей на рассматриваемом земельном участке и прилегающей территории, схема дорожно-транспортной сети, в том числе магистральных улиц, проездов, территорий улиц в жилой застройке. В паспорте приводится вид разрешенного использования, условия использования земельного участка – требования к застройке участка и проектным решениям, объемные решения, ограничения по этажности, определено использование подземного пространства и первых этажей здания, требования по архитектурному оформлению. В отдельные разделы градостроительного паспорта выделена информация об инженерно-геологических изысканиях, о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, информация о плате за подключение к инженерным сетям.

Таким образом, потенциальный инвестор, принимая решение об участии в торгах, имеет возможность составить представление о параметрах будущего строения, условиях осуществления строительства на площадке, может просчитать свои инвестиционные возможности. Инвестор определяет пороговый уровень арендных платежей, основываясь на аналитических исследованиях соответствующего сегмента рынка недвижимости и рассчитывая на рыночную норму доходности проекта.

На конец сентября 2006 года по жилому микрорайону «Восточный-2» в г. Тюмени прошли торги по 28 земельным участкам. Минимальный уровень арендной платы по результатам аукционов составил 80 руб./м 2 в год, максимальный уровень – 1 505 руб./м 2 в год, средневзвешенная арендная плата составила 619 руб./м 2 в год. Надо отметить, что только 3 участка из 28 были переданы в аренду по ставке ниже 100руб./м 2, из них 2 участка переданы в аренду единственным претендентам на приобретение прав.

Разброс величин арендной платы в расчете на 1м 2 земельных участков по результатам аукционов в одном микрорайоне очень велик. По всей совокупности земельных участков в микрорайоне Восточный-2 итоговый показатель ареной платы за весь срок действия договора в расчете на 1м 2 будущих улучшений варьируется в диапазоне 300 – 6 300 руб./м 2.

По мнению оценщиков Консалтинговой группы «Лекс» основными ценообразующими факторами, определяющими рыночную величину арендной платы за земельные участки под застройку многоквартирными жилыми домами, являются:

• параметры разрешенного строительства (количество блок-секций в жилом доме, предельная этажность);
• наличие или отсутствие встроенных и встроено-пристроенных нежилых помещений в жилом доме;
• площадь земельного участка;
• наличие или отсутствие градостроительных обременений (например, предписание принять долевое участие в строительстве внутриквартальных проездов и магистральных инженерных сетей).

Однако, когда мы в процессе корреляционного анализа попытались по всей совокупности прошедших в микрорайоне Восточный –2 земельных аукционов установить тесноту связи между ценообразующими факторами и размером годовой арендной платы, то зависимость оказалась слабовыраженной. Надо полагать, что в отдельных случаях на итоги аукционов оказали влияние нерыночные факторы.

Для определения тесноты зависимости размера арендной платы от объемных/площадных характеристик будущих строений нами была выполнена группировка участков по уровню разрешенной этажности: 5 этажей, 9 этажей, 12 этажей. В результате расчетов наибольшая теснота связи арендной платы и общей площади будущих улучшений получена в группе участков под застройку 5-тиэтажными жилыми домами: коэффициент корреляции составил 0,965; коэффициент корреляции ставки аренды и площади земельного участка внутри данной группы составил 0,934. По этой группе земельных участков итоговый показатель арендной платы за весь срок действия договора в расчете на 1м 2 будущих улучшений варьируется в диапазоне 2 800 – 6 300 руб./м 2.

Весьма интересным представляется сопоставление результатов аукционов на земельные участки под застройку в Тюмени и в других городах (Екатеринбург, Пермь, Уфа).

В Екатеринбурге в 2006 году на торги были выставлены 42 участка, из них 7 аукционов намечены на ноябрь – декабрь этого года. Большая часть аукционов не состоялись. На конец августа, по данным, представленным в источниках информации открытого доступа, было продано право на заключение договора аренды по 9 земельным участкам. Информация в открытом доступе представлена на сайте Администрации г. Екатеринбурга

В Екатеринбурге объектом торгов является право на заключение договора аренды земельного участка для целей строительства. Сумма цены права на заключение договора аренды земельного участка, определенная по результатам торгов за вычетом суммы задатка, вносится победителем торгов на счет Администрации города в течение 5 дней со дня подписания протокола о результатах аукциона, арендная плата определяется в соответствии с региональными нормативными документами, регулирующими правила землепользования.

Рыночная величина права на заключение договора аренды на земельные участки под строительство многоэтажных жилых домов по результатам аукционов, прошедших в июне, июле 2006 года, составила 8-10 тыс.руб./м2 (районы, приближенные к центру). Информация о ценах продажи права на заключение договора аренды на большую часть участков под застройку не доступна, приводится лишь информация о победителях аукционов.

В Перми в 2006 году на торги был выставлен 51 участок, из них по 18 участкам торги планируется провести в ноябре-декабре. Информация представлена на сайте Департамента планирования и развития территории г. Перми.

За 10 месяцев 2006 года продано право на заключение договора аренды на 10 земельных участков под многоэтажное жилищное строительство, на 5 участков под строительство объектов нежилой недвижимости, проданы 8 земельных участков под ИЖС. 16 сделок заключено в результате проведения аукционов, 7 сделок заключено с единственным заявителем на приобретение прав. Надо отметить, что 12 земельных участков были повторно выставлены на торги, при этом по земельным участкам под строительство многоэтажного жилья и нежилой недвижимости начальная цена торгов была снижена на 10-15%, по земельным участкам под ИЖС отмечается повышение начальной цены продажи на 30-40%.

Начальная цена права на заключение договора аренды на земельные участки под строительство многоэтажных жилых домов варьируется в диапазоне 10 – 2 629 руб./м2 земельного участка, средний уровень начальной цены составил 768 руб./м2. Информация о ценах продажи права на заключение договора аренды закрыта, приводится информация о победителях аукционов.

В Уфе в 2006 году на торги выставлены 19 участков, из них 8 аукционов намечены на декабрь этого года. Извещения о торгах, итоги торгов в открытом доступе представлены на сайте СМУ «Центр недвижимости».

В результате анализа результатов торгов определен диапазон годовой величины арендной платы за земельные участки под застройку: 177 – 22 630 руб./м 2.

Например, договор аренды с годовой величиной арендной платы в 177 руб./м 2 площади земельного участка под строительство жилых и нежилых объектов общей площадью будущих строений 37 700м 2 предусматривает, кроме арендной платы, ряд существенных условий для застройщика:

• затраты на расселение и снос жилых домов и нежилых строений, расположенных на данном земельном участке;
• возмещение затрат Администрации городского округа, связанных с развитием социальной инфраструктуры, оплату за подключение к сетям водоснабжения и водоотведения;
• передачу части встроено-пристроенных нежилых помещений в жилом доме на первом этаже в собственность города;
• передачу части квартир в собственность города в качестве служебного жилья.

С учетом всех существенных условий договора и арендной платы за весь срок действия договора аренды, сумма затрат, которая может быть отнесена на земельную составляющую будущих объектов недвижимости, составит 21 500 руб. в расчете на 1м 2 будущих улучшений.

Еще один пример: уровень затрат, связанных с приобретением прав на земельный участок под строительство многофункционального торгово-развлекательного комплекса, составит 20 700 руб. в расчете на 1м 2 будущих улучшений, при этом годовой размер арендной платы по результатам аукциона составил 1 582,5 руб./м 2 земельного участка.

В этом случае особенно видна существенная разница между величиной арендной платы за землю по договору аренды и итоговыми затратами, связанными с приобретением прав на земельный участок. Поэтому профессиональный оценщик, работающий с земельными активами, оперирует показателем «стоимость земельной составляющей в расчете на 1 м 2 будущих улучшений» (строений), или т.н. «земельная нагрузка» в расчете на 1м 2 будущих улучшений.

На декабрь 2006 года планируются торги по участкам под строительство жилья со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземными автостоянками. Начальный уровень арендной платы варьируется от 400 до 5   000 руб./м 2, при этом «земельная нагрузка» в расчете на 1м 2 будущих улучшений составит от 8 000 до 22 000 руб.

На конец 3 квартала 2006 года в Тюмени состоялось 28 аукционов по продаже права аренды на земельные участки под ИЖС, из них 17 участков передано в аренду в пос. Казачьи луга – диапазон арендной платы составляет от 19 руб. до 433 руб./м 2 в год, максимальный рост от начальной цены аукциона – 17 раз, верхний уровень годовой арендной платы существенно выше рыночной стоимости, что еще раз подтверждает влияние нерыночных факторов на итоги аукционов. 9 участков передано в аренду в п. Казарово – диапазон арендной платы составляет от 45 руб. до 256 руб./м 2 в год, максимальный рост от начальной цены аукциона – 17 раз; верхний уровень годовой арендной платы соответствует показателю рыночной стоимости права собственности. По 1 участку передано в аренду в пос. Метелево и в пос. Березняки, рост арендной платы в результате торгов относительно начального размера арендной платы, в обоих случаях, составил более 12 раз.

По земельным участкам под коммерческую застройку в Тюмени прошло 11 аукционов, 1 участок был передан в аренду по начальной цене в связи с отсутствием других претендентов. Были заключены договоры аренды на земельные участки

• под строительство магазинов, торгового центра;
• под строительство административных зданий;
• под строительство многоэтажных гаражей и автостоянки,
• под строительство автомойки,
• под строительство объектов производственной недвижимости.

Диапазон арендной платы по результатам торгов составил от 54 руб. до 930 руб./м 2. Максимальная ставка арендной платы 930 руб./м 2 установлена за земельный участок под строительство торгового центра. Максимальный рост начальной арендной платы по результатам торгов – 7,5 раз (земельный участок под строительство автомойки).

Земельные аукционы в 2006 году проведены во многих городах Тюменской области - Тобольск, Ялуторовск, Ханты-Мансийск, Сургут, Нижневартовск, Нефтеюганск, Мегион, ПытьЯх, Салехард, Надым, но полная информация о результатах торгов в источниках открытого доступа отсутствует.

Тюменских з астройщиков сегодня в большей степени волнует не столько сама процедура торгов и размер арендной платы, сколько последствия приобретения права аренды на земельный участок. Эти проблемы обсуждались на заседании Коллегии строителей Общественного Совета города, которое состоялось 10 октября 2006 года. Строительные компании сформулировали основные проблемы в осуществлении строительных проектов на приобретенных в аренду земельных участках:

• отсутствие инженерных коммуникаций на участках и четких сроков их строительства;
• отсутствие информации о сроках строительства объектов соцкультбыта на территории осваиваемого микрорайона, что существенно снижает привлекательность будущего жилья для покупателей;
• низкая плотность и этажность застройки.

План застройки микрорайона Восточный-2 разрабатывался в 1989 году, сегодня строительство домов в 5 этажей определяет относительно низкий уровень рентабельности, поэтому застройщики, объединившись, предлагают откорректировать план застройки, сделать его более современным. Однако, для утверждения нового плана застройки корректировать придется план застройки всего микрорайона, необходимо пройти процедуру публичных слушаний.

Несмотря на существующие проблемы, механизм предоставления земельных участков под застройку в соответствии с действующим законодательством сегодня в Тюмени работает.

Наличие в открытом доступе информации Фонда имущества Тюменской области о предстоящих торгах и результатах земельных аукционов позволяет потенциальному инвестору иметь представление об общей картине перспективных участков под застройку в городе, знать долгосрочные планы подготовки участков, прогнозировать инвестиции в приобретение прав.

В сравнении с такими крупными городами, как Екатеринбург, Пермь, Уфа, в Тюмени состоялось большее число аукционов, процедура выставления участка на торги и результаты торгов открыты для всех участников рынка. В диалоговом режиме выстраиваются отношения организаторов торгов, контролирующих органов и строительных компаний. В бюджет поступают значительные средства, а инвесторы выигрывают за счет снижения уровня неопределенности, рисков и затрат времени.

Инфографика к статье представлена диаграммами.

Примечание: ввиду несопоставимости объектов торгов в диаграммах не отражены стоимостные результаты аукционов в городах Екатеринбург и Пермь.

Диаграмма 1. Количество участков, выставленных на торги за период октябрь 2005-октябрь 2006 годов,

количество заключенных договоров аренды

Диаграмма 2. Диапазон рыночной годовой арендной платы за земельные участки под многоэтажное жилищное строительство, сложившийся в результате земельных аукционов

Диаграмма 3. Диапазон затрат инвестора по оплате прав на земельный участок под многоэтажную жилую застройку в расчете на 1м2 будущих улучшений

Исследование основано на информации, содержащейся в базе данных ООО «Лекс – системы управления», подготовленной с помощью открытых специализированных источников (интернет-ресурсы):

http://www.fond72.ru/objects/all/,

http://www.ekburg.ru/adm/stroy/91324_0_0_0/,

http://dpir.perm.ru/,

http://www.ufacentr.ru/?mode=6&id=145

Светлана Ведерникова, оценщик 1 категории ООО «Лекс – системы управления»

Сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный в соответствии с Европейскими стандартами оценки ( Approved by TEGoVA) оценщик недвижимости