«Лекс»

Аренда недостроя

Как показывает судебная практика, с возможностью сдачи объектов незавершенного строительства в аренду соглашаются далеко не все. Разберем, чем объясняется такой подход и противопоставим ему аргументы не согласных с такой позицией.

Не может быть объектом аренды

Сторонники точки зрения о том, что объект незавершенного строительства не может предоставляться в аренду, приводят следующие аргументы:

• из такого объекта нельзя извлекать полезные потребительские свойства, хотя именно это и является содержанием договора аренды;
• по окончании строительных работ, как правило, объект недвижимости приобретает иные технические характеристики, нежели те, что указаны в договоре аренды. Следствием этого является то, что предметом договора оказывается объект, которого не существует;
• договор заключается лицом, еще не являющимся собственником такого здания, помещения. В силу ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть собственник либо уполномоченное им лицо. Согласно ст. 131 ГК РФ права на недвижимое имущество возникают с момента регистрации прав собственности на построенное здание в государственном реестре прав на недвижимое имущество, следовательно, до регистрации строящегося объекта будущий собственник не вправе заключать ни предварительных, ни основных договоров аренды.

Здесь уместно привести в качестве примера следующее дело. Между арендодателем и арендатором было заключено соглашение об использовании коммерческой недвижимости. Арендатор подал иск о признании соглашения незаключенным в связи с тем, что оно являлось предварительным договором аренды, в котором не определены все существенные условия.

Суд кассационной инстанции счел вывод судов о согласованности всех существенных условий предварительного договора обоснованным (Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2006 № КГ-А41/3101-06).

Однако, как было установлено судами и не оспаривалось сторонами, арендодатель на момент подписания оспариваемого соглашения не являлся собственником подлежащего передаче в аренду помещения.

Поскольку правовое последствие заключения предварительного договора аренды - обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому принудить в судебном порядке, суд кассационной инстанции сделал вывод о том, что арендодатель не вправе был заключать оспариваемое соглашение с принятием на себя указанного обязательства.

В другом деле, рассмотренном ФАС Уральского округа (Постановление ФАС Уральского округа от 09.08.2005 г. №Ф09-2495/05-С3) суд признал обоснованным вывод апелляционной инстанции о том, что объекты незавершенного строительства не могут являться объектами аренды. Сдача в аренду объекта, не завершенного строительством, противоречит смыслу арендных отношений, поскольку такой объект в процессе завершения его создания изменяет свои качества и характеристики и не имеет специального назначения.

Может быть объектом аренды

В подтверждение данной точки зрения можно привести следующие аргументы и примеры судебной практики.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указывается, что по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недостроенная недвижимость, не являющаяся предметом действующего договора строительного подряда, относится к недвижимому имуществу.

В действующей редакции ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прямо предусматривается возможность регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, а, следовательно, и возможность совершения сделок с таким объектом, поскольку иное не предусмотрено законом.

В судебной практике судов различных округов также встречаются примеры, подтверждающие возможность аренды незавершенного строительством объекта.

Так в одном из дел, рассмотренных арбитражным судом стороны подписали договор аренды недостроенных производственных помещений и данный договор был зарегистрирован. Суд установил, что регистрация договора аренды была произведена на основании документов, необходимых для регистрации сделок с объектом незавершенного строительства.

В 2004 г. арендодатель обратился в Арбитражный суд к регистрационной палате с иском о признании недействительным договора аренды производственных помещений. Исковые требования мотивированы тем, что договором предусмотрена передача в аренду имущества, находящегося на стадии строительства, т.е. имущественного комплекса, не прошедшего государственную приемочную комиссию, что не соответствует требованиям законодательства. Однако данный довод был признан несостоятельным. Суд указал, что ст. 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства и что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности, на которое в силу ст. 219 ГК РФ возникает после регистрации в установленном законом порядке. Выводы арбитражного суда поддержал суд кассационной инстанции, оставив решение в силе (Постановление ФАС Московского округа от 21.03.2005 г. по делу № КГ-А41/1689-05).

В другом деле, суд кассационной инстанции не согласился с выводом суда апелляционной инстанции о том, что поскольку указанный в договоре аренды объект является незавершенным строительством, это не позволяет его использовать под любую деятельность, в том числе путем сдачи в аренду под использование в качестве гаража. Суд признал договор ничтожным, а требования, основанные на таком договоре, не подлежащими удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что при разрешении спора необходимо применять Градостроительный кодекс РФ, федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», устанавливающие, что эксплуатация объектов недвижимости может осуществляться только после ввода их в эксплуатацию и при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии таких объектов санитарным правилам.

Однако суд кассационной инстанции указал, что Градостроительный кодекс РФ определяет круг отношений, регулируемых законодательными и иными нормативными правовыми актами о градостроительной деятельности (ст. 4). В пределах заявленных требований истца нормы указанного Кодекса не подлежат применению(Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.04.2006 № Ф04-1169/2006(21628-А81-5)).

В качестве примеров возможности сдачи объектов незавершенного строительства в аренду можно привести также постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 23.01.2003 по делу №Ф04/337-1881/А45-2002, от 14.04.1999 по делу №Ф04/758-129/А70-99, постановления ФАС Московского округа от 25.05.2000 по делу № КГ-А40/2021-00, от 20.02.2006 по делу № КГ-А40/442-06.

Управление риском

Исходя из анализа норм действующего законодательства и судебной практики можно сделать вывод о том, что аренда объектов недвижимости незавершенных строительством как правовое явление является допустимой. Нельзя однозначно утверждать о том, что из такого объекта нельзя извлекать полезные потребительские свойства, либо с тем, что изменение отдельных технических характеристик всегда влечет за собой правовые пороки в юридической силе договора. Не является же, к примеру, изменение первоначального состояния объекта путем производства каких-либо улучшений или иных действий основанием для признания договора недействительным. При определенных обстоятельствах, в таких случаях, можно говорить о возможности возврата имущества к первоначальному состоянию. Хотя, безусловно, стоит отметить, что высказываемые опасения относительно невозможности сдачи незавершенного строительством объекта в аренду имеют право на существование. При оценке каждой конкретной ситуации нужно учитывать эти обстоятельства как в отдельности, так и в совокупности.

Кроме того, в любом случае, необходимо очень тщательно подходить к каждому случаю аренды таких объектов. С целью снижения рисков возникновения спорных ситуаций и повышения гарантий их эффективного разрешения следует, по нашему мнению, учитывать необходимость наличия зарегистрированных прав на передаваемый в аренду объект и уделять более пристальное внимание правильному и полному описанию объектов аренды (постановление ФАС ЗСО от 26.06.2007 г. № Ф04-4857/2007(36434-А45-39, постановление ФАС МО от 26.07.2007 г. N КГ-А40/6697-07), целям их использования, учитывать необходимость соответствия фактических отношений по поводу объекта отношениям, которые регулируются нормами законодательства об аренде.

Опубликовано в \"эж-ЮРИСТ\", № 49 (504), декабрь 2007 г.