«Лекс»

Информация о некоторых вопросах строительного и жилищно-коммунального комплексов города Тюмени

1. О работе строительного и жилищно-коммунального комплексов Тюмени

На территории города осуществляют деятельность в сфере строи­тельства и производства строительных материалов 1770 предприятий, организаций и учреждений, имеющих лицензию на осуществление строительной деятельности и 476 организаций и частных предприни­мателей, имеющих лицензию на осуществление проектных работ.

Ведется строительство многоквартирных жилых домов, объектов соц-культбыта, объектов промышленного строительства.

Кирпичное домостроение составляет 65%, из железобетонных пане­лей — 30%, жилые дома в каркасном исполнении — 5 %. Всего за 2004 год было построено 192 жилых дома. Кроме того, в стадии строительс­тва находится более 2000 объектов индивидуального жилищного стро­ительства.

За 2004 год в городе введено в эксплуатацию 361,1 тыс. м² жилых помещений. Из общего объема за счет собственных средств насе­ления и с помощью кредитов построено 73 тыс. м² жилья, что со­ставляет более 20% от вводимого объема жилых помещений. Город Тюмень занимает первое место по вводу жилья на душу населения среди областных центров УрФО и близлежащих регионов (Омск, Но­восибирск). Удельный вес вводимого жилья в г. Тюмени составляет более 70% от объемов области (без автономных округов).

По сравнению с 2000 годом объем строительства жилья в городе уве­личился почти в 1,4 раза, а индивидуального жилья в 2,9 раза.

Ввод в действие жилых домов по городу Тюмени

Из объектов коммунального хозяйства в городе введено 47,9 км газо­вых сетей, газифицировано 972 частных жилых дома.

Построены и введены в действие автомобильные дороги протяжен­ностью 10,75 км, мост — 80 погонных метров, междугородние телефон­ные станции на 17,7 тыс. каналов, городские АТС на 16,95 тыс. номеров, подвижная радиотелефонная связь на 250 тыс. номеров, радиорелейные линии связи протяженностью 5,2 км, торговые предприятия — 0,5 тыс. м² торговой площади.

Закончена реконструкция международного сектора аэропорта «Рощино», введен в эксплуатацию цирк на 1600 мест.

Общий объем инвестиций в 2004 году составил 12,1 млрд. рублей. На­ибольший объем инвестиций направлен в жилищно-коммунальное хозяйс­тво (26% от общего объема капвложений), транспорт (22%), связь (17%), промышленность (10%).

В общем объеме инвестиций 63% составляют привлеченные средства, 37% — собственные средства предприятий.

В динамике структура инвестиций крупными и средними организация­ми по источникам финансирования выглядит следующим образом:

*****

В 2005 году объем инвестиций в основной капитал составит 11,6 млрд рублей.

Ввод общей площади жилых домов увеличится на 8,6 % к уровню 2004 года и составит 392 тыс. м². Из объектов социальной сферы планируется ввод общеобразовательной школы на 1 275 мест.

Жилищный фонд в городе Тюмени на 1.01.2005г. составляет 12254,1 тыс. м², из которого находится на обслуживании муници­палитета 7714,1 тыс. м² — 62,9%. Одной из основных проблем жи­лищно-коммунального хозяйства города Тюмени является наличие ветхого и аварийного жилья. Ветхий муниципальный жилищный фонд составляет 985 домов общей площадью 208,3 тыс. м², в ко­тором проживают 15,3 тыс. жителей. Общий износ муниципального жилищного фонда составляет 42% .

В 2002-2004гг в рамках реализации областной целевой программы «Губернаторская программа развития жилищного строительства на 2002-2005 годы» выделено 344,7 млн. руб., из них предусмотрено к отселению из ветхого и аварийного жилого фонда 171 семьи, выделено 109 квартир за счет федерального и областного бюджетов. После ввода в эксплуата­цию строящихся жилых домов, в новые квартиры переедут оставшиеся 62 семьи, будет снесено 35 ветхих и аварийных жилых домов за счет средств бюджетов всех уровней домов.

Затраты на содержание и развитие жилищно-коммунального хо­зяйства, обслуживаемого муниципалитетом в 2004 году составили 3243,2 млн руб., втом числе 10%, финансируемые из бюджета города, 46% за счет средств населения, 44% других источников. К 2006 году доля затрат за счет бюджетных средств сократится до 1,8%, а за счет средств населения увеличится до 52%. Средний уровень платежей граждан за оказание жилищно-коммунальных услуг по отношению к уровню затрат утвержден в размере 90%, с 2006 года прогнозируется 100% оплата.

В 2004 году 9380 семей получили субсидии по оплате жилищно-ком­мунальных услуг на общую сумму 51,5 млн руб. В 2004 году льготами на оплату жилищно-коммунальных услуг воспользовались почти 100 тысяч человек.

С целью создания конкурентной среды в сфере жилищно-коммуналь­ного комплекса, привлечения подрядных организаций различных форм собственности, в 2004 году проведен конкурс на право выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту муниципального жилья г. Тюмени. Опре­делены 9 подрядных организаций (из них 6 действующие МУП), которые должны выполнять работы и предоставлять услуги по содержанию и ре­монту муниципального жилищного фонда г. Тюмени.

На рынке услуг жилищно-коммунального хозяйства к началу 2005 года из 16 предприятий, предоставляющих населению услуги по содержанию и ремонту жилья, более 50% (10 предприятий) являются частными. Данный факт свидетельствует о том, что процесс внедрения на рынок жилищно-коммунальных услуг частных предприятий и развития конкуренции между ними идет полным ходом.

Администрация города в сфере управления жильем в течение 2005 года намерена продолжить работу по созданию конкурентной среды в сфере жилищно-коммунального комплекса, организовать проведение переоценки и инвентаризации муниципальной собственности, сформиро­вать единую базу по жилью и инженерной инфраструктуре.

2. Система управления жилищно-коммунальным комплексом. Товарищества собственников жилья

По состоянию на 01.01.2005 в г. Тюмени были зарегистрированы 193 товарищества собственников жилья, на обслуживании ТСЖ, ЖСК, кондоминиумов находилось 17,9% от общей площади жилищ­ного фонда г. Тюмени, или 2 198 тыс. м².

Муниципальным жилищным фондом г. Тюмени управляют 4 управляю­щие организации, наделенные хозяйственными функциями по управлению жильем.

Управляющие компании заключили договоры на содержание и ремонт жилья с подрядными организациями, выбранными по итогам конкурса, проведенного органом местного самоуправления, однако в выборе той или иной подрядной организации граждане не участвовали (а, следовательно, мнение граждан — конечных потребителей данных услуг не учитывалось).

Кроме того, граждане не участвовали в выборе управляющей органи­зации, которая решает все вопросы, касающиеся предоставления услуг населению.

Необходимо также отметить, что цены для населения по содержанию и ремонту жилищного фонда являются средневзвешенными, при этом не возможно при расчете цены учесть особенности каждого дома, его изно­шенность. Следовательно, средств, собранных на содержание и ремонт на один дом может быть достаточно (и даже в излишке), а в другом доме той же площадью — недостаточно. Управляющая компания же производит расчеты с подрядными организациями за оказываемые ими услуги, исходя из площади обслуживаемого дома. Таким образом, подрядчик одного дома может «ничего не делая» получать прибыль, а подрядчику другого дома не будет возможности произвести даже необходимые работы, так как у него не будет на это средств.

В связи с вступлением с 01.03.2005 г. Жилищного Кодекса РФ, адми­нистрацией г. Тюмени было принято решение об изменении системы уп­равления муниципальным жилищным фондом города.

Суть данных преобразований заключается в переходе от муниципаль­ного управления жилищным фондом города к управлению многоквартир­ными домами собственниками жилых помещений самостоятельно (пос­редством ТСЖ, ЖК или выбранных ими управляющих компаний). При этом роль муниципалитета — это участие в управлении только в качестве собс­твенника муниципальных жилых помещений.

Таким образом, муниципалитет будет выступать в качестве: • «консультанта-помощника», (выполняя такие функции как: прове­дение организационных мероприятий по выбору способа управления в многоквартирном доме; консультирование и оказание методической, методологической помощи лицам, осуществляющим управление много­квартирными домами и содействие в организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность; организация работы по пре­доставлению управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов), собственника муниципальных помещений (представляя интересы города Тюмени в ТСЖ, на общих собраниях собственников помещений в жилых домах при осуществлении прав собственника в отношении муниципальных жилых, нежилых помещений и соответствующих долей мест обще­го пользования в жилых домах).

С целью оказания поддержки собственникам жилых помещений в вы­боре способа управления многоквартирными домами, создания благо­приятных условий для передачи в управления собственникам помещений муниципального жилищного фонда, в Тюмени также начал работать проект «Товарищество собственников жилья — путь Тюмени», разработанный де­партаментом экономики администрации г. Тюмени.

В рамках реализации проекта «Товарищество собственников жилья — путь Тюмени» создан и функционирует головной офис. Для координа­ции работы по выбору способа управления принято 12 менеджеров, кото­рые осуществляют работу в определенной части города, закрепленной за ними.

Функциями менеджеров являются следующие:

• формирование пакета документов (капитальный ремонт по дому, платежи за коммунальные услуги, льготы, субсидии, количество приватизиро­ванных квартир, встроенные помещения, и т.д.)
• выбор инициативных групп;
• проведение собраний;
• консультации;
• ответы на вопросы;
• приглашение потенциальных управляющих компаний;
• анализ отчетов;
• свод аналитической информации для офиса, и т.д.

Помощь менеджерам в организации проведения общих собраний собственников жилых помещений оказывают «волонтеры», в задачи кото­рых входит:

• информирование населения (листовки, брошюры, проспекты, объявления);
• уточнение собственников помещений;
• выявление потенциальных домкомов;
• первичное консультирование;
• обеспечение активности населения;
• сбор вопросов на собраниях;
• заполнение отчетов и т.д.

Непосредственно к работе менеджеры приступили с 01.09.2005 года, до этого работу по выбору способа управления многоквартирным домом проводили рабочие бригады.

Для менеджеров, «волонтеров», инициативных групп (будущих председателей ТСЖ, членов правления, домкомов и других заин­тересованных лиц) ООО «Лекс-Консалтинг» организованы курсы по программе обучения с целью: научить правильно (в соответствии с Жилищным кодексом РФ) созывать и проводить общие собрания собс­твенников помещений по выбору управления домом, научить управлять конфликтами, научить работать с людьми (собственниками) и органи­зовывать их для достижения определенных целей, научить правильно и эффективно управлять ТСЖ.

В рамках проекта «Товарищество собственников жилья — путь Тюмени» работает «Горячая линия». По опубликованным в средствах массовой ин­формации телефонам, сайту в Интернете собственники помещений могут задать вопрос относительно выбора способа управления многоквартир­ным домом и получить квалифицированный ответ.

В целях информированности собственников помещений о положениях Жилищного кодекса РФ, в частности о необходимости выбора способа уп­равления многоквартирным домом, в различных печатных изданиях вышло более 40 публикаций, освещающих данную проблему. Головным «офисом» подготовлено и выпущено 3 выпуска брошюры «ТСЖ: вопросы и ответы», в которых собраны ответы на наиболее часто задаваемые собственниками помещений вопросы.

При новой системе управления жилищным фондом собственники (са­мостоятельно или посредством органов управления ТСЖ, ЖК, УК и т.д.) будут выбирать подрядную организацию (без проведения конкурса), что упростит процедуру выбора подрядчика, а, следовательно, при необхо­димости замены его на другого, предоставляющего более качественные услуги. Кроме того, граждане получат возможность заключить договоры на поставку жилищно-коммунальных услуг не только с предприятиями, оказывающими в настоящее время жилищно-коммунальные услуги граж­данам муниципального жилищного фонда, но и с множеством других пред­приятий, существующих на данном рынке услуг.

После выбора способа управления, собственники жилых помещений многоквартирных домов (самостоятельно или посредством органов управ­ления ТСЖ, ЖК, УК и т.д.) будут рассчитывать цены на содержание и ремонт своих домов, учитывая все их особенности. Таким образом, у подрядчика появится мотивация выполнять все необходимые работы по обслужива­нию жилья качественно, так как он будет получать для этого необходимые денежные средства. Следовательно, и решение вопроса контроля за ка­чеством и количеством предоставленных жилищно-коммунальных услуг переходит собственникам, которые сами в праве устанавливать систему контроля за предоставлением жилищно-коммунальных услуг, порядок сни­жения платы за недопоставленные жилищно-коммунальные услуги, а так­же расторгать договора с поставщиками, оказывающими некачественные услуги.

Таким образом, система управления жилищным фондом гражданами — собственниками жилых помещений имеет ряд преимуществ, таких как: возможность постоянного учета мнения большинства собственников, уг­лубленный контроль качества за оказание жилищно-коммунальных услуг, снижение управленческих затрат и т.д.

Схемы договорных отношений и финансовых потоков, возникающих при каждом способе управления многоквартирным домом (непосредс­твенное управление, управление управляющей компанией, ТСЖ, ЖК и т.д.), представлены в приложениях. Данные схемы разработаны согласно требо­ваниям Жилищного Кодекса РФ, в схемах представлены варианты реали­зации положений Жилищного Кодекса РФ.

При новой системе управления жилищным фондом схема предостав­ления гражданам субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг оста­нется прежней и выглядит следующим образом:

Согласно постановлению Правительства РФ от 30.08.2004 г. №444 «О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг», адми­нистрацией г. Тюмени заключен муниципальный контракте ОАО «ТРИЦ» на ведение работы службы субсидий. В соответствии с данным контрактом ОАО «ТРИЦ» принимает от граждан документы, необходимые для расчета субсидий, производит расчет субсидий, подготавливает выплатные доку­менты по субсидированным гражданам, на основании которых департа­мент ЖКХ производит перечисление гражданам поадресно: на дом вместе с пенсией или перечисляются на персонифицированные социальные счета в Акционерный Коммерческий Сберегательный Банк РФ.

3. Тюменский расчетно-информационный центр. Сочетание возможностей и профессионализма

Создание ОАО «Тюменский расчетно-информационный центр» стало необходимостью в условиях реформы жилищно-коммунального хозяйства нашего города. Раньше на жилищно-эксплутационные управления было воз­ложено много функций: они одновре­менно обслуживали жилищный фонд, обеспечивали функции паспортного стола, вели расчеты за жилищно-ком­мунальные платежи. Причем послед­няя функция со временем стала давать сбои: деньги не вовремя и не полностью перечислялись поставщикам услуг, а в некоторых ЖЭУ не было кассовых ап­паратов. Отсюда выявилась проблема: невозможность контроля над денежны­ми потоками. Чтобы усовершенствовать взаимоотношения между населением и поставщиками услуг, было предложено создать единый расчетный центр, ко­торый бы позволил из цепочки «потре­битель-посредник-поставщик слуг» уб­рать звено «посредник», роль которого до этого времени играли ЖЭУ.

В этих условиях создан Тюменский расчетно-информационный центр, который должен решить задачи более удобного и точного обслуживания населения, а также создать единые базы данных с целью снижения затрат на администрирование информационных систем всех участников рынка жилищно-коммунального хозяйства.

Для удобства в разных частях города созданы пять абонентских пунк­тов, которые имеют единую информационную базу.

Сервисные услуги для населения — задача, которая решается ежеднев­но. Call-центр — центр обработки телефонных вызовов, в котором одновре­менно 12 операторов консультируют население по всем вопросам, касаю­щимся жилищно-коммунального хозяйства и социального обслуживания населения. Работает автоматическая информационная система обработки телефонных вызовов. Она очень полезна, когда линии перегружены.

В сентябре этого года Тюменский расчетно-информационный центр при­ступил к тестированию 64-разрядной программно-аппаратной платформы, созданной для использования в информационной системе управления жилищ­но-коммунальным хозяйством и социальной защиты населения Тюменской области. По результатам проведенного тестирования было принято решение о поэтапном переводе информационно-аналитической подсистемы на новую платформу. Проект по созданию системы включает в себя комплекс органи­зационных процессов, нормативно-правового и методического обеспечения, телекоммуникационных и программно-технических средств, обеспечиваю­щих решение задач автоматизированного сбора, хранения, актуализации, анализа и представления информации о состоянии жилищно-коммунального хозяйства, движения населения и решения вопросов социальной поддержки населения. Применение серверной платформы на базе процессоров Itanium и Microsoft SQL Server 2005 должно позволить достичь оптимального сочетания функциональности, стоимости и производительности решения. Такие подхо­ды позволили уже в этом году направить денежные средства, высвободивши­еся от оптимизации системы управления процессами на нужды конкретных граждан. Это один их главных результатов нашей работы.

Другая важнейшая задача, которую решает Тюменский расчетно-инфор­мационный центр — создание условий для перехода функций управления жилищным фондом от муниципалитета к гражданам. Одним из ключевых мо­ментов данной стратегии является создание рыночных механизмов при про­даже энергоресурсов гражданам естественными монополиями. Суть этих механизмов проста, изменение цены должно приводить к изменению спро­са, количественного или качественного. Однако в современных сбытовых схемах, которые формировались еще в семидесятые годы прошлого века, данные инструменты не работают. Более того, параллельно существуют два взаимоисключающих метода продаж энергоресурсов — нормативный (в основном население) и фактический (в основном промышленность). При та­ком подходе страдают все потребители, особенно население и субъекты малого бизнеса. Потребитель полностью исклю­чен из процесса формирования цены на энергоресурсы и из процесса выбора направления инвестиций в энергоотрас­ли. Это приводит к росту цен и не решает основной задачи потребителя снижение и оптимизация собственных затрат на покупаемые энергоресурсы.

Сегодня администрация города Тю­мени, Тюменский расчетно-информа­ционный центр, энергетики решают эти проблемы. Предложенный нашим пред­приятием механизм позволит перейти от нормативного потребления энерго­ресурсов к фактическому, применить прямые дисконтные системы, стимули­ровать спрос на энергоресурсы и, самое главное, вовлечь потребителей в про­цессы инвестиционной деятельности. В этом мы видим залог успеха по переда­чи функций управления гражданам.

Материал предоставлен аппаратом Первого заместителя Главы г. Тюмени Коробова С.А.
Журнал «УрФО: Строительство. ЖКК»№6 (12) 2005