«Лекс»

Налог на имущество, амортизацию

Ситуация: По вкладу в уставный капитал по передаточному акту ОАО передано нежилое помещение по остаточной стоимости 6 615, 4 т.р. 37 % площади помещения по договору находится в долгосрочной аренде (до 2015 года), Есть согласие бывшего собственника (Государство) на проведение реконструкции этого помещения арендатором с возмещением ее стоимости арендатору путем погашения арендной платы.

Реконструкция помещения стоимостью 5 000 000 рублей завершена. Арендатор настаивает на передаче затрат балансодержателю.

 Вопрос:

I . ОАО не может принять в налоговую базу расходы (налог на имущество, амортизацию) по помещению, так как нет доходной части – арендная плата перечисляется в бюджет?

II . Как обосновать отказ в принятии на баланс стоимости реконструкции, если учредитель другого мнения?

III . Как вернуть арендуемое помещение Учредителю через уменьшение уставного капитала?

IV . Какие меры принять по защите экономических интересов, минимизации налоговых последствий если не удастся изменить ситуацию?

Ответ:

I. Из представленного запроса следует, что нежилое помещение передано обществу в уставный капитал по передаточному акту.

В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131 ГК РФ).

Таким образом, Обществу необходимо зарегистрировать право собственности на указанное недвижимое имущество. В связи с этим, переоформить договор аренды, в котором арендодателем будет являться ОАО, и соответственно будет получать доход в виде арендной платы.

Учитывая изложенное, при соблюдении указанных условий у общества будут все основания принять в налоговую базу по налогу на прибыль расходы по указанному помещению.

II . Статьей 31 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» предусмотрено, что при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других)

Прекращение обременения, в том числе публичного сервитута, или изменение их условий допускается на основании решения органа, принявшего решение об условиях приватизации, или иного уполномоченного органа либо на основании решения суда, принятого по иску собственника имущества.

В п. 7.3. договора аренды № 3617/0 от 5.07.2005 г. предусмотрено, что перемена собственника имущества не является основанием для изменения условий или расторжения договора. Данная позиция не противоречит нормам гражданского законодательства.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Договором предусмотрено, что арендатор имеет право выполнить капитальный ремонт имущества с последующим зачетом понесенных затрат в счет арендной платы по договору при условии предоставления всех необходимых документов:

- проектно-сметная документация на проведение ремонта;

- договоры с подрядными организациями на выполнение работ;

- акты приемки выполненных работ и финансовые документы, подтверждающие их оплату.

Таким образом, отказаться от принятия на баланс стоимости реконструкции у арендодателя нет оснований. Кроме того, пунктом 4.2.11. Договора предусмотрено, что арендатор обязан передать балансодержателю безвозмездно все материально воплощенные затраты, связанные с капитально-восстановительным ремонтом, реконструкцией по истечение срока договора, а также при досрочном его расторжении.

Порядок налогообложения.

Как следует из новой редакции пункта 1 статьи 258 НК РФ, если арендодатель возмещает арендатору стоимость капитальных вложений, то амортизацию по ним начисляет арендодатель.

Обратите внимание: в соответствии с пунктом 2 статьи 259 НК РФ (в новой редакции) арендодатель вправе начислять амортизацию с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода имущества в эксплуатацию, но не раньше, чем он полностью возместит арендатору стоимость произведенных улучшений.

При достройке, дооборудовании, реконструкции и модернизации первоначальная стоимость основных средств изменяется (п. 2 ст. 257 НК РФ). Поэтому после возмещения арендатору затрат на неотделимые улучшения арендодатель обязан увеличить стоимость объекта аренды. Кроме того, он может увеличить срок полезного использования объекта основных средств (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Сумму НДС, учтенную в стоимости полученных неотделимых улучшений, арендодатель может принять к вычету при соблюдении требований статей 171 и 172 Налогового кодекса РФ. Таким образом, арендодатель, который засчитывает их стоимость в счет арендной платы в несколько приемов, сможет принять к вычету суммы НДС, предъявленные арендатором, по мере принятия к учету данных улучшений в полном объеме.

Таким образом, арендатор передает арендодателю материально воплощенные затраты после окончания срока действия договора. Арендодатель должен увеличить стоимость объекта основных средств и после возмещения стоимости затрат амортизировать в бухгалтерском и налоговом учете.

Исходя из представленных документов не возможно определить, какой вид работ был произведен (реконструкция, модернизация, капитальный ремонт, текущий ремонт). Если выполнялись работы по капитальному ремонту, а не по реконструкции, то описанный выше порядок не будет применяться. По нашему мнению, проведение капитального ремонта выгоднее как для арендатора, так и для арендодателя. Ведь регистрировать право собственности на неотделимые улучшения в форме капитального ремонта не надо, и вся сумма затрат может быть учтена в расходах по налогу на прибыль единовременно, а сумма налога на имущество по данному объекту не увеличиться. Что касается текущего ремонта, то как в соответствии с гражданским законодательством (ст. 616 ГК РФ), так и в соответствии с договором (п.4.2.5) обязанность по проведению текущего ремонта лежит на арендаторе. Следовательно, арендатор передает арендодателю только расходы по капитальному ремонту и реконструкции.

III . Нормами действующего гражданского законодательство не предусмотрено возвращение имущества, внесенного учредителем в качестве оплаты уставного капитала акционерного общества. Поэтому уменьшение уставного капитала акционерного общества в том смысле, который определен в корпоративном законодательстве (ст. 29 ФЗ «Об акционерных обществах»), путем возврата имущества учредителю, невозможно. Для достижения цели «избавиться» от не нужного и обременительного для ОАО недвижимого имущества возможно в порядке, предусмотренном гражданским законодательством для прекращения права собственности. Кроме того, возможна реализация варианта по изначальному недопущению передачи обременительного объекта в собственность ОАО.

Варианты решения поставленной задачи.

• При согласии Учредителя – внесение изменений в план приватизации ОАО (бывшее ГП) и все прочие документы, связанные с приватизацией предприятия и передачей в уставный капитал рассматриваемого нежилого помещения. Алгоритм действий возможен следующий:
  • Приостановление по заявлению Учредителя или Общества регистрации перехода права собственности на все нежилое помещение площадью 932,4 кв.м. либо возврат поданных документов.
  • Проведение технической инвентаризации объекта с целью выделения в натуре той его части, которая передана в аренду.
  • Оформление права государственной собственности на 2 объекта недвижимости, полученных в результате разделения рассматриваемого нежилого помещения.
  • Параллельно необходимо внести изменения в распоряжения в части уточнения подлежащего передаче в уставный капитал ОАО нежилого помещения, причем указывается только не обремененные арендой площади согласно новым техническим данным объекта и новому свидетельству о государственной регистрации права.
  • Вносятся изменения во все прочие документы, связанные с передачей в уставный капитал ОАО, где имеются указания на подлежащее передаче в уставный капитал нежилое помещение.
  • На основании измененных документов регистрируется право собственности ОАО на свободную часть нежилого помещения.

Оговорки:

• данный вариант реализуем только при согласии Учредителя и его поддержке при внесении необходимых изменений в документацию по приватизации;
• реализация данного варианта является достаточно ресурсоёмкой – как в финансовом плане (затраты на техническую инвентаризацию), так и во временном плане (срок на техническую инвентаризацию 30 рабочих дней + оформление и согласование документов в департаменте + регистрация права государственной собственности 30 дней + регистрация права собственности ОАО 30 дней).
• Если рассматриваемое помещение было предварительно включено в прогнозный план приватизации государственного имущества, то потребуется внесение изменений также и в соответствующее постановление.
• При отсутствии согласия Учредителя на внесение изменений в документацию представляется возможным вариант отказа ОАО от права собственности на часть переданного в порядке приватизации нежилого помещения. Такая правовая возможность предусмотрена ст. 236 ГК РФ. Для реализации этого варианта необходимо:
  1. Зарегистрировать право собственности на все жилое помещение.

  2. Произведенные затраты на баланс не принимаются.

  3. Провести техническую инвентаризацию объекта с целью выделить в натуре его долю, сданную в аренду до 2015 года, соответствующие изменения о праве собственности на выделенный объект недвижимости зарегистрировать в ФРС. В промежуточном итоге ОАО будет иметь право собственности на два объекта недвижимого имущества, на которые выданы два свидетельства о государственной регистрации прав. Один объект обременен арендой, другой – нет.

  4. В ФРС подается заявление об отказе от права собственности на то нежилое помещение, которое находится в аренде со ссылкой на 236 ГК РФ.

  5. После регистрации отказа от права собственности на соответствующий объект он признается бесхозяйной недвижимой вещью и подлежит постановке Федеральной регистрационной службой на учет в соответствии с «Положением о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей» (утв. Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. № 580).

  6. Вместе с тем, отказ от права собственности не влечет прекращение прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом. При этом в отношении недвижимого имущества в силу п. 3 ст. 225 ГК РФ приобретение права собственности возможно только муниципальным органом, только в судебном порядке и только по истечении года со дня принятия на учет ФРС в соответствии с предыдущим пунктом. Таким образом, от бремени собственности в данном случае по предварительному заключению специалиста ОАО сможет избавиться не менее, чем через год.

Оговорки:

• Требуется дополнительная проработка технической стороны отказа от права собственности в условиях, когда оно обременено правом аренды, поскольку очевидно возникает правовая неопределенность в отношении статуса арендатора.
• В результате реализации данной схемы государственное имущество переходит в собственность муниципальную транзитом через частную собственность ОАО, что может вызвать вполне объяснимое недовольство со стороны Департамента имущественных отношений. С другой стороны, данный недостаток возможно использовать в качестве аргумента в пользу реализации варианта №1.
• Необходимо рассмотреть возможность продажи обремененной части помещения (после выделения ее в натуре и регистрации права собственности на нее как на обособленный объект недвижимости, если: проведенная реконструкция является реальной и расходы на нее являются обоснованными. Цена, с учетом обременения, будет достаточно низкой, чтобы породить заинтересованность приобретателей-третьих лиц.
• Также следует рассмотреть возможность (исходя из политических аспектов ситуации) оспаривания обоснованности произведенных расходов на улучшение реконструируемого помещения с тем, чтобы минимизировать принимаемые на баланс затраты по ремонту. Кроме того, если иное не предусмотрено договором долгосрочной аренды, ОАО вправе в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ по согласованию с арендатором не чаще одного раза в год вносить изменения в размер арендной платы, тем более что по предварительным расчетам установленная в договоре арендная плата ниже рыночной как минимум в два раза.
• Наконец, последним и наименее продуктивным по политическим соображениям, но все же вероятным вариантом, является оспаривание приватизации данного объекта недвижимого имущества в судебном порядке. Условием для перспективности подобного иска является неизвестность для ОАО факта наличия обременения объекта в виде аренды. Если же представители ОАО были осведомлены об аренде, то данные вариант судебной перспективы не имеет.

Резюме.

Оптимальным представляется первый вариант решения проблемы, однако его реализация требует задействования административного ресурса и полностью зависит от позиции Учредителя – собственника имущества.

Приведенные алгоритмы действий являются примерными и требуют дополнительной проработки с учетом политических факторов, изучения дополнительных документов и судебной практики.

IV . Как уже указано выше, с целью налогового планирования для Общества выгодно, если данные затраты понесены в связи с капитальным ремонтом, а не реконструкцией. Сумма затрат уменьшит налоговую базу по налогу на прибыль единовременно, а сумма налога на имущество не увеличится.

Главный юрист консультант ЗАО «АФ «АудитСибМаш» КГ «Лекс»: Орлова Е.Л.

Все услуги аудиторов КГ "Лекс"