«Лекс»

Как Вы считаете при уступке права требования на жилые дома в какой момент возникает налоговая база?

Вопрос: Как Вы считаете при уступке права требования на жилые дома в какой момент возникает налоговая база? Проблема возникла в связи с тем, что такой договор уступки подлежит госрегистрации и в соответствие со ст. 11 Закона № 214-ФЗ уступка прав требования допускается с момента госрегистрации. Если обратиться к пункту 8 статьи 167 НК РФ, то там сказано, что при уступке права по пункту 3 статьи 155 НК РФ налоговая база исчисляется на день уступки. Правильно ли я понимаю, что полученные от получателя права денежные средства до момента госрегистрации будут считаться авансовыми платежами для целей НДС? Или в этот момент сразу показывать "реализацию"?

Ответ:
Как договор долевого строительства, так и уступка прав требований по нему подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.).

Обратите внимание, новый Закон распространяется лишь на те объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г. Во всех остальных случаях действует общий порядок уступки прав требований, предусмотренный статьями 382-390 ГК РФ.

В п. 3 ст. 155 НК РФ установлено, что при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения (а также доли в них, гаражи или машиноместа) налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога, и расходами на приобретение указанных прав. Данный пункт был введен в ст. 155 НК РФ Федеральным законом от 22.07.2005 N 119-ФЗ и вступил в силу с 1 января 2006 г.

Здесь необходимо учитывать, что в силу п. 8 ст. 167 НК РФ при передаче имущественных прав по договорам долевого строительства момент определения налоговой базы определяется как день уступки требования.

Так как договор об уступке требования (цессии) подлежит государственной регистрации, то согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ такой договор будет считаться заключенным с момента регистрации. Тем самым налог уплачивается в бюджет в момент уступки требования, т.е. государственной регистрации договора цессии.

Таким образом, «реализацию» необходимо показывать в момент государственной регистрации договора цессии, а не в момент получения денежных средств от получателя имущественного права.

Главный юрист консультант ЗАО «АФ «АудитСибМаш» КГ «Лекс»: Орлова Елена

Все услуги аудиторов КГ "Лекс"