«Лекс»

Переуступка права требования на жилье

Е. Л. ОРЛОВА, главный юрист консультант ЗАО «АФ «АудитСибМаш», Консалтинговая группа «Лекс» 

ЗАО «СТС» поставило фирме «КСТМ» трубы. Фирма «КСТМ» закрывает свой долг, переуступая поставщику право долевого участия в строительстве жилья. После этого ЗАО «СТС» переуступает полученное право физическим лицам. Документальное оформление такой сделки. Порядок уплаты и вычета НДС по поставленным трубам. Начисление НДС при переуступке права требования на жилье частным лицам. Эти моменты мы и рассмотрим далее.

Документальное оформление сделки (2 ур.)

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом происходит перемена лиц в обязательстве. Кредитор может передать свои права по договору без согласия должника и должен лишь уведомить его о состоявшейся передаче прав. Соответственно, договор между ЗАО «СТС» и застройщиком заключать не нужно.

Вступивший в силу с 1 апреля 2005 года Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) сохранил институт уступки права требований по договору, установив при этом ряд ограничений.

Во-первых, уступка прав требований допускается только с момента государственной регистрации такого договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (квартиры).

Во-вторых, по общему правилу такая уступка возможна только после полной уплаты дольщиком цены договора.

Как договор долевого строительства, так и уступка прав требований по нему подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве).

Обратите внимание: Закон об участии в долевом строительстве распространяется лишь на те объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 года. Во всех остальных случаях действует общий порядок уступки прав требований, предусмотренный статьями 382 - 390 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, если разрешение на строительство дома получено до 1 апреля 2005 года, то договор уступки права требования регистрировать не нужно.

Порядок уплаты и вычета НДС (2 ур.)

ЗАО СТС обязано начислить и уплатить НДС по договору поставки в месяце подписания договора уступки права требования и акта взаимозачета (при условии, что учетной политикой определен момент определения налоговой базы – день оплаты, в 2006 году уже не актуально).

Чтобы возместить «входной» НДС по трубам из бюджета, фирме «КСТМ» нужно оприходовать эти трубы в учете, получив от поставщика счет-фактуру на них и другие первичные документы.

Теперь что касается «входного» НДС по имущественным правам. При передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права (с учетом налога), и расходами на их приобретение. Это закреплено в пункте 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ. Следовательно, фирма «КСТМ» должна выставить поставщику труб счет-фактуру только на разницу, и соответственно уплатить налог с этой разницы. Но обратите внимание: эта норма вступила в действие только с 1 января 2006 года. Если же фирма «КСТМ», руководствуюсь ранее действовавшей нормой кодекса, начислило НДС со всей суммы переуступаемого имущественного права, выставив на эту сумму счет-фактуру, ЗАО «СТС», на наш взгляд, имеет право на налоговый вычет в полной сумме.

НДС при переуступке прав на жилье физическому лицу (2 ур.)

Как мы уже сказали в предыдущем разделе нашей статьи, при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения НДС рассчитывается с разницы между стоимостью, по которой передаются имущественные права (с учетом налога), и расходами на приобретение этих прав.

Здесь нужно учитывать, что в силу пункта 8 статьи 167 Налогового кодекса РФ при передаче имущественных прав по договорам долевого строительства момент определения налоговой базы – день уступки права требования.

Если договор об уступке требования (цессии) подлежит государственной регистрации, то согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ такой договор будет считаться заключенным с момента регистрации. Тем самым налог уплачивается в бюджет в момент уступки требования, то есть государственной регистрации договора цессии.

По договорам, не требующим государственной регистрации, моментом уступки является дата подписания договора цессии.