«Лекс»

НДС у заказчика - застройщика, осуществляющего строительство подрядным способом без привлечения инвесторов

Ситуация:

Организация осуществляет строительство жилого дома (часть здания планируется под офис) без привлечения средств инвесторов, подрядным способом, начиная с 2004г.

Вопрос:

Каким образом, отразить функции заказчика, начисление и вычеты НДС в бухгалтерском учете?

Ответ аудитора:

В связи с тем, что часть строящегося здания планируется использовать под офис, а часть - предназначена для дальнейшей реализации с целью получения дохода, следует вести раздельный учет расходов, предъявленных подрядчиком.

В соответствии с Планом счетов финансово-хозяйственной деятельности и Инструкции по его применению (Приказ Минфина РФ от 31.10.2000г. № 94н), счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» предназначен для обобщения информации о затратах организации в объекты, которые в последствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств.

Следовательно, расходы по капитальному строительству в части площади здания, предусмотренной для использования в качестве нежилого помещения (офиса), следует собирать на счете 083 «Строительство объектов основных средств».

Расходы по капитальному строительству в части жилого помещения, рассматриваемого в дальнейшем как объект реализации, следует учитывать на счете 20 «Основное производство», выделив на отдельный субсчет, например «Строительство жилья», в связи со следующим.

Порядок освобождения от налогообложения операций, перечисленных в п.п.22, 23 п.3 ст.149 НК РФ, применяется только при реализации (в том числе инвесторами) жилых помещений (долей в них) по договору купли-продажи, а также при передачи доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир по договору купли-продажи.

Указанный порядок освобождения не распространяется на строительно-монтажные работы по капитальному строительству жилых домов, жилых помещений, выполняемые на основании соответствующих договоров.

Следовательно, при передаче заказчиком-застройщиком инвестору (инвесторам) затрат на строительство жилого помещения (либо долей затрат, приходящихся каждому инвестору) в связи с завершением капитального строительства объекта (жилого помещения) инвестору (инвесторам) выставляются счета-фактуры, в которых отражаются суммы налога, уплаченные заказчиком-застройщиком поставщикам материальных ценностей, используемых при строительстве жилого помещения, и подрядным организациям за выполненные строительно-монтажные работы, а также сторонним организациям, включая услуги заказчика-застройщика, включенные в фактические затраты по строительству жилого помещения.

Данная льгота также не распространяется на операции по передаче имущественных прав на жилые помещения (долей в них).

Так как организацией не предполагается государственная регистрация права собственности на жилые помещения, предназначенные в дальнейшем к реализации, то расходы по их строительству следует учитывать как затраты по обычным видам деятельности, облагаемым НДС. При этом возмещение НДС по приобретенным товарам (работам, услугам), относящимся к данному виду деятельности, производится в общем порядке при соблюдении требований п.2 ст.171 НК РФ.

Кроме того, при выполнении в данном случае организацией функции заказчика-застройщика, общехозяйственные расходы, учтенные на счете 26 «Общехозяйственные расходы» и относящиеся к нескольким видам деятельности, следует распределить пропорционально основному виду деятельности и деятельности, связанной со строительством. При этом к подобным расходам относятся: заработная плата и отчисления на социальные нужды директора, главного бухгалтера, начальников юридического, планово-экономического и т.п. отделов, амортизация основных средств, услуги связи, консультационные услуги и др.

В данном случае законодательством не установлен определенный показатель, принимаемый для вычисления процентного соотношения доли расходов.

Для расчета удельного веса общехозяйственных расходов, приходящихся на расходы по основному виду деятельности и строительству, рекомендуем использовать следующий подход:

1. Определить сумму «прямых» расходов, учтенных на счете 26, непосредственно относящихся к основному виду деятельности.

2. Определить сумму прочих расходов, учтенных на счете 26, относящихся к основному виду деятельности и к строительству здания.

3. Вычислить процентное соотношение прочих расходов в сумме «прямых» расходов, учтенных на счете 26.

4. Рассчитать сумму расходов, относящихся к строительству, путем умножения исчисленной доли на размер общехозяйственных расходов, относящихся к нескольким видам деятельности.

Выбранный порядок распределения общехозяйственных расходов в обязательном порядке следует закрепить в Учетной политике организации.

Весь учитываемый на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» необходимо сгруппировать следующим образом:

- суммы НДС, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями до 01.01.2005г. при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления

- суммы НДС, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями в 2005г. при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления

- суммы НДС, предъявленные налогоплательщику после 01.01.2006г. при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления

- суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при выполнении подрядных работ по строительству жилья, предназначенного к реализации

Предлагаем следующий вариант бухгалтерского учета строительства жилого дома, часть которого планируется использовать под офис. 

Ситуация 1. Строительство жилого дома, часть которого планируется использовать под офис.

Ситуация 2. Строительство жилого дома, часть которого планируется для продажи. 

В учетной политике для целей налогового учета следует установить, что расходы по строительству жилья, при оценке незавершенного производства в полном мере относятся к прямым. Сформированная себестоимость жилья подлежит включению в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль в соответствии с п.1 ст.272 НК РФ.

Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы возникают исходя из условий сделок. В случае если сделка не содержит таких условий и связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно.

В случае если условиями договора предусмотрено получение доходов в течение более чем одного отчетного периода и не предусмотрена поэтапная сдача товаров (работ, услуг), расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.

Таким образом, порядок расчета НДС при строительстве здания, часть которого предназначена для использования в качестве офиса, а часть - для продажи, следующий:

Смотрите услуги аудита