«Лекс»

НДС при уступке права долевого строительства

В счет оплаты за отгруженный товар строительная организация оформила на торговую фирму уступку права долевого участия. Следует ли бухгалтеру торговой фирмы начислять НДС за отгруженный товар? Можно ли возместить НДС, выделенный в счет-фактуре при оформлении уступки прав требования? Следует ли выписывать счет-фактуру при переуступке прав требований физическому лицу? Ответы на эти вопросы – в нашей статье.

Налоговые услуги по НДС смотрите

Оформление уступки права долевого участия в строительстве (2 ур.)

Для наглядности рассмотрим конкретный пример. Торговая организация ЗАО «СТС» в 2005 году отгрузила строительной фирме ООО «КСТМ» трубы на сумму 1 700 000 руб. В счет оплаты за поступивший товар ООО «КСТМ» переуступило право долевого участия в строительстве жилья. Фирмы подписали акт зачета взаимных требований 30 ноября 2005 года. Строительная фирма выписала счет-фактуру на сумму 2 006 000 руб. (в т. ч. НДС – 306 000 руб.). В 2006 году ЗАО «СТС» планирует переуступить право долевого участия в строительстве жилья физическому лицу.

Оцениваем предоставленные документы (2 ур.)

Итак, при уступке прав требования строительная организация передала торговой организации счет-фактуру и акт взаимных требований. Должны ли были фирмы дополнительно составлять и регистрировать договор уступки прав требования? Давайте разберемся.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса РФ кредитор может передать свои права по договору без согласия должника он может лишь уведомить его о состоявшейся передаче прав. Однако с 1 апреля 2005 года вступил в силу закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (далее - Закон № 214-ФЗ). В нем сказано, что уступка прав требований возможна при соблюдении определенных условий. В частности, согласно этому закону договор уступки прав требования подлежит обязательной регистрации.

Уступка прав требований по правилам закона № 214-ФЗ…

…допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (квартиры). По общему правилу такая уступка возможна только после полной уплаты дольщиком цены договора (ст. 11, 17 Закона № 214-ФЗ).

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать следующий вывод.

Если разрешение на строительство дома получено до 1 апреля 2005 года, то договор уступки права требования не подлежит регистрации. В этом случае строительная фирма предоставила полный пакет документов, необходимых для учета.

А вот если разрешение на строительство дома получено после 1 апреля 2005 года уступка права долевого участия в строительства жилья возможна при соблюдении условий оговоренных в Законе № 214-ФЗ. То есть фирмы должны были заключить договор уступки прав требований и зарегистрировать его.

Начисляем НДС за отгруженную продукцию (2 ур.)

ЗАО «СТС» обязано было начислить и уплатить НДС по договору поставки в месяце подписания договора уступки права требования и акта взаимозачета (при условии, что учетной политикой был определен момент определения налоговой базы – день оплаты).

Ведь уступка требования предполагает безусловную замену лица в обязательстве. До 1 января этого года момент оплаты товаров (работ, услуг) в целях исчисления налоговой базы по НДС, в частности признавалось прекращение обязательства зачетом ( п. 2 ст. 167 Налогового кодекса РФ). ВЫНОС 1

Обратите внимание: в 2006 году учетной политики «по оплате» больше нет, организации должны начислять налог сразу же после отгрузки товаров. Теперь моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя их двух дат:

- день отгрузки товаров (работ, услуг), имущественных прав;

- день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок, передачи имущественных прав.

Возмещение НДС (2 ур.)

Торговая организация ЗАО «СТС» вправе уменьшить задолженность перед бюджетом на сумму «входного» налога, при соблюдении требований, указанных в статьях 170-172 Налогового кодекса РФ. Для правомерного применения вычетов по НДС в 2005 году необходимо было выполнение условий:

1) товары (работы, услуги), имущественные права приняты к учету;

2) «входной» НДС по товарам (работам, услугам), имущественным правам оплачены;

3) товары (работы, услуги), имущественные права предназначены для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения НДС в соответствии с НК РФ или дальнейшей перепродажи;

4) есть надлежащим образом оформленный счет-фактура поставщика.

Отметим, что ООО «КСТМ» выписывало счет-фактуру в 2005 году, руководствуясь статьей 146 Налогового кодекса РФ. Поэтому строительная фирма обложило НДС всю сумму переуступаемого имущественного права.

На наш взгляд, так как ООО «КСТМ» уплатило сумму НДС и выставило счет-фактуру на всю сумму переуступки, ЗАО «СТС» имеет право на вычет налога в полном размере.

Переуступаем право долевого участия физическому лицу (2 ур.)

НДС в этом случае начислять и уплачивать нужно. Раньше (до 1 января 2006 года) передача имущественных прав хотя и была включена в состав операций, облагаемых НДС, но сам порядок исчисления НДС по таким операциям отсутствовал.

Теперь при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения (а также доли в них) налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога, и расходами на приобретение указанных прав ( п. 3 ст. 155 Налогового кодекса РФ). ВЫНОС 2

А согласно пункту 8 статьи 167 Налогового кодекса РФ при передаче имущественных прав по договорам долевого строительства момент определения налоговой базы определяется как день уступки требования. При этом сумма НДС определяется по расчетной ставке 18/118.

Когда договор уступки прав требования считается заключенным

Если договор об уступке требования (цессии) подлежит государственной регистрации, то такой договор будет считаться заключенным с момента регистрации. Тем самым налог уплачивается в бюджет в момент уступки требования, т. е. государственной регистрации договора цессии. По договорам, не требующим государственной регистрации, моментом уступки является дата подписания договора цессии.

ВЫНОС 1

1. С 1 января 2006 года пункт 2 статьи 167 Налогового кодекса РФ утратил силу.

2. Пункт 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ был введен Федеральным законом от 22 июля 2005 г. № 119-ФЗ и вступил в силу с 1 января 2006 г.