«Лекс»

Основными тенденциями весны 2007 года в банковском ипотечном кредитовании стало снижение ставок по кредитам и ослабление требований банков к заемщикам.

Стремительный рост цен на жилую недвижимость в Тюмени на протяжении всего 2006 года резко сузил круг потенциальных получателей ипотечных кредитов. Уже не такой ошеломляющий, но все же непрекращающийся рост цен на квартиры в Тюмени в первом квартале 2006 года, не добавляет желания заемщикам оформить ипотечный кредит. Возможно, покупатели психологически не готовы приобретать 1 квадратный метр в Тюмени за 60 000, когда еще год назад та же покупка обошлась бы примерно в 30 000.

На начало 2007 году сумма кредитов, выданных банками на покупку жилья, превысила $12 млрд. С начала 2001 года рынок, по оценке аналитиков рынка недвижимости, вырос более чем в 100 раз. Но доля ипотеки в ВВП (1,3%) остается ничтожной на фоне не только развитых стран (25-60%), но и, например, Индии (выше 3%).

В 2006 году ипотечный портфель российских банков вырос на 178%, но в данном случае кредитные портфели росли в большей степени по причине «квартирной инфляции», а не расширения клиентской базы.

В рейтинге Министерства регионального развития по объему выданных в 2006 году кредитов Тюменская область (без автономных округов) занимает 12 место с результатом 3 881,9 млн. рублей. Лидер списка – г. Москва – по рейтинговому показателю значительно превосходит ближайшего конкурента – г. Санкт-Петербург. Объемы ипотечных кредитов в этих двух городах: 49 500 и 13 200 млн. рублей соответственно.

Кредитов было бы выдано еще больше, если бы не скачок цен в 2005-2006 годах. Суммы кредитов стало просто недостаточно для приобретения желаемой недвижимости.

В первом квартале 2007 года на среднемесячную номинальную начисленную зарплату по югу Тюменской области – 14 656,30 руб. – можно было взять ипотечный кредит (на 25 лет) в среднем на 800 000 – 1 00 000 рублей. В Тюмени на эту сумму можно было купить 15 – 20 кв.м. Главной проблемой в этом случае стал бы нижний порог цен на квартиры с указанной площадью – около 1 200 000 рублей.

Если раньше ипотечные кредиты были доступны гораздо большему кругу потенциальных заемщиков, то из-за роста цен на недвижимость огромная категория специалистов и служащих средних компаний оказалась отсечена от рынка. Основная масса нынешних заемщиков – это руководители мелких и средних компаний, владельцы бизнеса.

Сложившая на рынке недвижимости ситуация, оставляющая банки без клиентов, стала серьезным стимулом к активным действиям. Ставки по рублевым кредитам снизились с 16-17 до 10-13% годовых, по кредитам в долларах — с 11-12 до 9,5-11% годовых.

Вынужденной находкой многих банков стал новый вид кредита – без первоначального взноса. До этого весь рынок работал по стандарту 20% от стоимости квартиры. Несмотря на риски, к началу этого года почти все лидеры рынка обзавелись своими программами ипотеки с нулевым взносом. Конечно, сами банки этих рисковых ипотечных продуктов «у себя» не держат, подстраховываясь различными методами и вводя специальные условия для таких кредитов.

Кроме того, многие банки сокращают список требований к заемщику (развиваются дополнительные формы подтверждения доходов (декларативная, устное подтверждение работодателя, по электронной почте), допускается увеличение числа созаемщиков (родственники, гражданские супруги, не родственники), уменьшение количества документов), а также ослабление требований к объекту залога (незарегистрированные перепланировки, деревянные перекрытия, «хрущевки», старый фонд и т.д.).

Еще одним новшеством в сфере ипотечного кредитования стали кредиты не в рублях, долларах или евро, а в швейцарских франках или японских иенах. Смысл — в более низкой ставке: 7% во франках, 6,5% — в иенах. Благодаря экономии на процентных платежах заемщик может претендовать на больший объем кредита.

Инновации в сфере ипотечных кредитов лишь отчасти связано с ростом цен на недвижимость. В большей степени банки заинтересованы в расширении своего присутствия на ипотечном рынке, а для этого необходимо находить аргументы в конкуренции с российскими "дочками" иностранных банков, у которых нет проблем с фондированием, и мощными госбанками.

Банковские новинки не в состоянии в полной мере сгладить эффект от роста цен — покупателей на рынке недвижимости стало меньше. В последнее время продавцам жилой недвижимости тоже приходится идти на уступки – появляется заинтересованность в клиентах по ипотеке, все больше застройщиков заключают соглашения с банками.

Долго ли просуществует такое положение? По прогнозу руководителя Росстроя Сергея Круглика новый рост цен на российское жилье возможен с 1-го или 2-го квартала 2008 года. Однако, по мнению руководителя Росстроя, эта тенденция никак не повлияет на число сделок по недвижимости.

Оценщик ООО «Лекс – системы управления»

Иван Лысухин

При подготовке публикации использованы материалы статей «Окно в ипотеку» Аналитического делового ежедневника « SmartMoney » от 14.05.2007 и «Ипотека приспосабливается к обществу» Информационно-аналитического издания о рынке недвижимости «Собственник. Журнал о людях и домах», а также заметка «Новый виток цен» Тюменского выпуска группы газет «Стройка» от № 12 (130) 2007.

газета «Стройка» №   12   (130) от 30.04.2007, стр. 78