«Лекс»

Оценка – вопросы и ответы

1. Из каких показателей складывается объективная оценка недвижимости?

Оценочная деятельность в РФ регламентируется нормативными документами. В нормативных документах, регулирующих оценочную деятельность в РФ отсутствует термин «объективная оценка».

Одной из главных задач оценочной компании должно быть обеспечение независимости оценщиков, гарантией чего в Отчете об оценке будут представлены объективные сведения и результаты оценки, ведь чем объективнее будут сведения предоставляемые оценщиком, тем больше вероятность, что в последствии клиент захочет работать именно с ним.

Оценка любого имущества осуществляется на основании ценовой, экономической, маркетинговой и иной достоверной информации.

Для ипотечного кредитования в основном определяется рыночная стоимость имущества. При определении рыночной стоимости жилой недвижимости учитывается целый ряд факторов: месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, транспортная доступность, характер окружающей застройки, физические характеристиками и объемно-параметрические решения объекта оценки и т.д.

При выборе оценочной компании необходимо обязательно поинтересоваться, сколько лет на рынке находится компания и какую нишу в регионе она занимает, наличие в штате профессиональных оценщиков.

2. Есть ли принципиальное отличие в оценке первичного и вторичного жилья?

Отличие в трудоемкости. Увеличение трудоемкости работы по оценке первичного жилья, по сравнению со вторичным, связано с тем, что:

• оценщику труднее подобрать подходящий аналог для сравнения, приходится вводить больше корректировок, чтобы сделать расчет сравнительным подходом.
  
• оценщику зачастую необходимо проводить оценку стоимости первичного жилья разными подходами, использовать не только сравнительный подход, но и затратный или доходный, чтобы получить более точный и объективный результат.
  

3. Насколько высока потребность в оценке приобретаемой квартиры, если человек решил взять ипотеку?

Сделки с объектами недвижимости без проведения оценки, обязательность которой установлена законодательством, считаются недействительными.

В Статье 9 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге) недвижимости» прописано: «В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой».

Значит оценка жилья – это обязательное мероприятие при оформлении ипотеки.

Услуги оценщиков составляют 2000-4000 руб. за оценку одной квартиры.  

4. Идут ли оценщики на заведомое завышение оценочной стоимости жилья и чем это чревато?

На рынке оценочных услуг, наверное, можно найти организацию, готовую выполнить такой заказ. Позиция нашей организации в этом вопросе такова: дело даже не столько в том, что такой исполнитель оценки рискует попасть в список неблагонадежных оценщиков и лишиться права совершать оценочную деятельность, сколько в риске лишиться доверия заказчиков, потерять свое имя независимого оценщика, приобретаемого годами профессионального отношения к делу.

5. Есть ли у оценщиков практика сотрудничества с риэлторами, чтобы последние могли советовать продавцам квартир выставлять объект с адекватной ценой?

Профессиональные риэлторы (риэлторские компании) отслеживают ситуацию на рынке купли-продажи жилья и обладают более полной оперативной информацией (т.к. их «хлеб» - нахождение клиенту подходящего жилья), нежели оценщики, задача которых зачастую сводится к оценке конкретного объекта в определенные сроки. Зачастую оценщики обращаются к риэлторам в получении оперативной информации.

Надо сказать, на рынке данных услуг немало компаний, в структуре которых можно найти одновременно и оценочную и риэлторскую деятельности.

К слову, любой отчет об оценке является конфиденциальным документом и не подлежит разглашению.

6. Бывали ли случаи, когда клиент сомневался в результатах оценки и настаивал на проведении повторной процедуры?

Клиенты – живые люди, и возникновение похожей ситуации более чем вероятно. В данном случае достаточно профессиональных разъяснений клиенту.

Для информации:

В соответствии с требованиями к составлению отчета об оценке (см. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254): «При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: 

• в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
  
• информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
  
• содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
  
• состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости)…».
  

Это означает, что любой клиент без труда может найти в профессионально подготовленном отчете об оценке все ответы на вопросы, касательно оцениваемого имущества.